안녕하세요. 오늘은 서울시 서초구 서초동에 위치한 유원 서초 아파트에 대한 손품 분석기를 올립니다.
유원 아파트에 대해 궁금하셨던 분들이라면 이 글을 끝까지 읽어주세요. 다만 이 글은 개인적인 의견을 가지고 작성한 글이며 매수, 매도 추천이 아닙니다.
기본정보
- 주소 서울시 서초구 서초동 1687
- 준공년월 1993년 (30년 차)
- 세대수 총 590세대
- 동수 총 4개 동
- 난방방식 지역난방
- 시공사 유원건설(주)
- 용적률 265%
- 건폐율 18%
매매가 시세
국평인 84제곱미터 기준 2021년 12건의 거래가 있었고 최고가는 21억 8천만 원이었습니다. 최저가는 18억 9천만 원으로 2021년 한 해에만 2억의 상승이 있었습니다. 2020년에는 12억 8천에서 18억으로 2020년 가장 큰 폭의 상승이 있었습니다. 약 5~6억의 상승으로 50% 이상 상승한 것입니다.
최근 15년간 최저가는 2007년과 2023년으로 7억 7천 수준에서 움직였습니다. 2021년 최고가인 21억은 약 3배의 가격으로 금번 급등이 얼마나 파괴적이었는지 알 수 있는 대목입니다.
2022년 1년간은 거래가 없었으며 현재 매물로 나와있는 물건은 중층 물건이 17억에 급매로 나와있으나 아직까지 판매되지 않은 상태입니다.
전세가 시세
전세가는 꾸준히 상승하여 2011년 4억 5천이었던 전세 시세가 2022년에는 11억까지 증가했습니다. 10년간 약 2.5배의 증가폭입니다. 전세가의 경우에는 실사용가치에 기반을 두고 있다는 점에서, 최근 임대차 3 법으로 왜곡이 있기는 하였지만 조금 변동이 덜한 지표라고 생각됩니다.
전세가율 추이
전세 평균가와 매매 평균가를 연도별로 비교해 보았습니다. 부동산 어플 아실을 통해 살펴본 결과 2021년에 최근 10년간 최저의 전세가율로 약 43%의 전세가율을 기록 중입니다. 나머지 57%은 갭인 만큼 실 사용가치에 비해 주택 매매에 들어가는 비용 부담이 커진 상태임을 알 수 있습니다.
최근 10년간 최고의 전세가율은 2015년, 2016년으로 75% 수준입니다. 이때에는 매매 평균가가 7억 9천, 전세 평균가가 6억으로 약 2억으로 유원 서초 아파트를 구매할 수 있었습니다. 현재는 최저 매물이 17억이고 전세 매물이 6.8억 정도가 최저가이니 갭투자에 약 10억 이상이 소요됩니다.
만약 2015년과 같이 70%의 전세가율로 회귀한다고 가정하면, 평균 전세 시세를 8억 정도로 가정하였을 때 아파트 가격은 11.5억이어야 한다는 계산이 나옵니다. 평균 전세시세를 8억으로 가정하고 적정 전세가율을 60% 정도로 가정한다면 아파트 매매가격은 13.3억입니다.
- 전세가 8억 / 60% = 13.3억
- 전세가 8억 / 70% = 11.4억
유사단지 비교
1. 레이크팰리스(잠실)
유원서초와 송파구 잠실동의 레이크 팰리스의 가격 추이를 비교해 보았습니다. 유원서초에 비해서 레이크팰리스의 가격이 약간씩 높았음을 알 수 있습니다. 입주 초반에는 레이크팰리스가 5, 6억의 차이로 확연히 앞서기도 하였으나 약 2억 정도의 차이로 유원서초가 조금 뒤처지는 모양입니다.
전반적으로 레이크 팰리스는 대단지이다 보니 가격 변동의 폭도 부침이 매우 심한데, 그에 비해 유원 서초는 가격대가 크게 흔들리지 않고 급격한 하락도 급격한 상승도 없이 갈 길을 가는 모습입니다.
최근 레이크 팰리스에서 거래된 가격은 2022년 11월 17억 8천만 원으로, 2억 정도의 갭으로 뒤쫓았던 과거의 전례에 비추어볼 때 유원서초는 15억 8천 정도여야 할 수 있으나 레이크 팰리스가 토지거래허가제 등의 영향으로 급락한 것이어서 아주 맞는 계산이라고 보기는 좀 어려운 감이 있습니다.
그러나 2022년 1년 내내 유원 서초의 거래가 없었던 것을 고려할 때 유원서초에 대한 매수자의 심리도 많이 하락하였을 것으로 생각되기는 합니다.
2. 현대홈타운(방배)
현대홈타운과 유원서초는 2006년부터 2022년까지 거의 비슷한 가격대를 형성하나 현대홈타운이 조금 더 거래량이 많고 등락폭이 있습니다. 2022년 9월 현대홈타운은 20억 9천에 거래되었습니다. 20억 9천은 현재 최저가 매물이기도 합니다.
유원서초아파트의 입지
학군
서일중학교가 383m 거리에 위치해 있어 편리하고, 서초구 평균 학업성취도에 비해서도 상위의 수준을 보이고 있습니다. 특목고 진학률은 5.8%입니다.
직주근접, 편의성
3호선/2호선 환승이 가능한 교대역이 가까이 위치하고 있으며 주변에 상업시설과 편의시설이 풍부하면서도 주거 타운이 잘 형성되어 있습니다.
간단 요약
- 서초 유원아파트는 2022년 거래량이 없었으나 전세가율, 유사단지(잠실/방배) 비교 등을 고려했을 때 당분간은 최고가보다 어느 정도 조정된 가격으로 거래될 것으로 예상된다.
- 토지거래허가제 영향 및 투자자가 많이 진입한 잠실과 달리, 유원서초는 보유자가 실수요자 위주로 구성된 느낌이며 그래서 투매가 없이 단단하게 버티고 있다.
- 직주근접, 학군, 편의성 등에서 입지가 훌륭하기 때문에 조정 구간이 오면 매수하고 싶다.
같이 읽을만한 글
지금까지 유원서초 아파트에 대한 분석과 전망에 대한 개인적인 의견이었습니다.
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