전세계약 중도해지하는 방법 준비사항 유의점

전세계약 중도해지하는 방법 준비사항 유의점

 

안녕하세요. 오늘은 전세계약 중도 해지하는 방법과 준비사항 및 유의점에 대해서 알려드립니다. 전세 또는 월세 등으로 임대하다가 사정이 생겨서 중간에 계약을 해지하고 다른 곳으로 이주하는 경우가 종종 발생하는데요, 이때 어떻게 해야 하는지에 대해서 이 글을 통해서 정보를 얻으시기 바랍니다.

 

전세계약 중도해지는 임차인의 권리

전세계약은 보통 2년 단위로 계약합니다. 최근 임대차보호법 개정에 따라 2년 단위의 계약도 1번에 한해 갱신 청구권을 사용할 수 있게 되었는데요. 이렇게 계약한 전세기간이 있다고 하더라도 중도에 사유가 생기면 임차인은 임대인에게 해지권을 사용할 수 있습니다.

 

보증금 반환은 3개월 이내

다만 임대인의 사정을 참작하여 법에서는 즉시 해지가 아닌 유예기간을 두어 보증금 반환 의무 및 퇴거 협조 의무를 임대인에게 부과하고 있습니다. 임차인이 계약 해지를 요구한 날로부터 3개월 이내 보증금을 반환하면 되므로 3개월 정도는 임차인도 계속 거주하고 임대료를 납부할 의무가 있습니다.

 

관련 근거 : 주택임대차보호법

• 임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「주택임대차보호법」 제4조 제1항 및 제6조의 2).
•  임차인 또는 임대인은 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 예를 들어 “전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다”라는 해지권 유보의 특약을 약정한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 및 제636조).

 

(참고) 즉시 해지가 가능한 경우

임대차 기간의 약정이 있더라도, 아래의 경우에는 임차인이나 임대인이 즉시 계약을 해지할 수 있습니다.

1. 임차인이 해지할 수 있는 경우

√ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)

√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)

2. 임대인이 해지할 수 있는 경우

√ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).

√ 임차인이 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)

√ 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)

√ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우

 

새로운 임대인과의 전세계약 시 복비의 지급

임대인이 임차인의 퇴거를 위하여 새로운 임차인을 맞추기 위해서, 전세계약을 새로이 할 경우 보통 공인중개소를 이용해 새로운 임차인을 모집하게 됩니다. 이때 공인중개사에게 지급해야 하는 복비의 절반은 계약 해지를 통보한 임차인이 부담하게 됩니다. 임차인의 계약 해지 요구로 인해하지 않아도 될 새로운 계약을 하게 되었기 때문입니다.

 

다만 이 복비의 부담에 대해서는 법적인 근거가 있는 것은 아닙니다. 관행상 그렇게 하는데 임대인과 임차인 간 전세계약을 중도에 해지하는 것이므로 해지를 통보한 임차인이 일종의 '위약금' 개념으로 부담한다고 보는 것이 맞습니다. 다만, 계약 만료 3개월 전 즈음에 해지가 되는 것이라면 집주인이 그냥 복비를 부담하는 경우가 많다고 하니 참고하시기 바랍니다.

 

전세계약 해지 시 위약금?

실제 전세계약을 해지한다고 해서 그 사유만으로 위약금을 지불해야 하는 의무가 발생하는 것은 아닙니다. 그러나 이외는 별개로, 대상 부동산을 목적에 따라 정해진 용법으로 사용하지 않아 파손된 경우에는 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상의 의무가 발생할 수 있습니다.

 

전세계약 만료기간까지 임대인-임차인 간 의사표시가 없었을 경우

중도 계약해지와는 반대로 계약 만료 시까지 임대인과 임차인 간 아무런 소통이 없는 경우도 있습니다. 이 경우에 임대차 계약은 자동으로 종료되는 것일까요? 아닙니다. 이 경우에는 '묵시적 갱신'으로 보아 종전 계약 당시의 조건 그대로 임대차계약이 새로이 체결된 것으로 봅니다.

 

원만한 계약 중도 해지를 위한 꿀팁

원만한 계약 해지를 위해서는 사정이 생겼을 때 임대인에게 즉시 알리는 것이 일단 중요합니다. 알린 시점부터 3개월이라는 기간이 기산 되기 때문입니다. 특히 최근에는 서울을 비롯한 부동산 임대 보증금의 시세가 하락하는 시기이기 때문에, 보증금을 제대로 돌려받기 어려울 수도 있다는 점을 감안할 때 가능한 한 일찍 이야기하고 세입자를 새로 구하기 위한 노력을 하여야 할 것입니다.

 

원칙적으로는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋으며, 이 경우 우편에는 해지하는 이유와 그 의사를 확실히 표현하고, 보증금을 반환해 달라는 내용을 기재하는 것입니다. 이때 3통의 같은 서류를 작성하여 우체국에 제출하면 우체국에서는 3년간 사본 1개를 보관하기 때문에 내용증명의 효력이 인정됩니다.

 

다만 평상시 임대인과 임차인의 소통이 원활하였다면 내용증명이 아닌 문자로 의사를 표시하더라도 가능할 것이라고 생각됩니다.

 

간단 요약

• 임차인은 중도 해지의 사유와 의사를 임대인에게 명확하게 표시한다
• 3개월 이내에 임대인은 보증금을 반환해 주어야 하는 의무를 부담한다
• 최근 전세금이 하락하는 추세이므로 사정이 생겼다면 즉시 임대인에게 통지하도록 하자!

 

지금까지 전세계약 중도 해지 시 고려해야 하는 준비사항 등에 대하여 알려드렸습니다.

 

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