최근 부동산 시장에 대한 생각 및 우리가족의 대응

최근 부동산 시장에 대한 생각 및 우리가족의 대응

오늘은 남편과 최근 투자 부동산의 현황과 앞으로의 대응에 대해서 이야기한 내용을 남깁니다. 최근 부동산이나 가계부, 주식 투자를 정기적으로 티스토리에 기록하고 있는데 제 생각이 가다듬어져서 참 좋은 것 같습니다.

하락 기조인 부동산 시장 분위기

잠실 레이크 팰리스 아파트가 2021년 11월에서 2022년 11월, 즉 딱 1년 만에 7억이 떨어진 가격으로 거래되었습니다. 24억 8천에서 17억 8천2백으로 약 30%정도의 낙폭입니다. 잠실 레이크 팰리스뿐 아니라 대치 은마, 잠실 주공, 개포 신축 아파트 등 강남권 아파트들이 아무래도 총액이 큰 만큼 억 소리 나는 낙폭으로 시장 분위기를 흉흉하게 만들고 있습니다.

정부에서는 취득세 완화, 전매기간 제한 완화, 대출 규제 완화 등 각종 카드를 꺼내며 얼어붙은 시장 심리를 녹이기 위해 안간힘을 쓰고 있습니다. 둔촌 주공과 장위 4구역 분양에 이어서 올해에도 서울과 수도권에 많은 분양이 대기하고 있기에 자칫 분양 미진은 건설사의 부실로 이어질 수 있습니다. 정부에서는 부동산 경기 활성화를 통해 건설 경기를 부양하고 세수를 확보해야 하는 만큼 절실하겠지요.

그럼에도 불구하고 높은 기준 금리와 그 동안 가파르게 올랐던 인상폭 등이 실수요자나 투자자를 망설이게 하는 요인인 것 같습니다. 최근 부동산 스터디 카페에서 확인한 '부동산 구입부담지수'는 역대 최대를 기록한 상태입니다.

보유 부동산 상황

저희가 보유한 부동산은 크게 2개이며 창원 가음 꿈에 그린 아파트와 서울 재개발 입주권입니다. 창원 가음 꿈에 그린은 세입자가 있는 상태로 2023년 9월 만기이며 서울 재개발 구역은 2025년 준공 예정입니다.

최근 앞서 본 바와 같이 상급지 아파트들의 낙폭이 워낙 크다 보니, 보유한 부동산을 정리하고 상급지로 갈아타기를 해야 하는 것은 아닌가 하는 생각을 하고 있습니다. 그러나 창원이나 서울 역시 시장 상황은 좋지 않기 때문에 정리하고자 한다고 해서 정리될 수 없는 상황이라는 것이 문제입니다.

창원 물건 상황 및 밸류에이션

창원은 2023년 9월 만기 전까지는 실 수요자가 매수하기 힘든 상황이며, 그렇다고 해서 투자자가 쉬이 붙지도 않는 시장 분위기입니다. 창원은 2021년 8월 21동 고층 매물이 5억 9천에 거래되었으나 최근 약 2주 전 4억 3천에 고층 매물이 거래되었다고 합니다. 약 1년 3개월 만에 1억 5천만 원으로 25% 하락한 것입니다. 전세가격은 최고가가 2021년 9월 4억 4천만원이나 최근 시세는 3억 5천 정도에서 거래가 되고 있다고 합니다.

창원 24평 본 물건의 적정 가격은 얼마일까요? 5억 9천만 원이라는 금액도, 4억 3천이라는 금액도 개인적으로 적정 가격은 아닌 것 같습니다. 지금의 낙폭은 과도하다는 생각입니다. 전세가율을 기준으로 생각해볼 때 최근 시세인 3억 5천을 기준으로 한다면 최근 거래금액인 4억 3천은 전세가율 81%에 육박하는 금액입니다. 아무리 창원시라고 해도 너무 높습니다. 즉, 매매가가 과도하게 하락한 것입니다. 전세가율을 70%로 감안할 때 5억 정도의 금액, 72%로 감안할 때 4.7억 정도의 금액이 적정가가 아닐지 조심히 예측해 봅니다.

투매할 것이냐? 글쎄..

4억 7천이나 4억 3천이나 기본 과세를 받는다는 것을 염두했을 때 돌아 나오는 금액은 1억 5천에서 2억 정도로, 얼마에 던지느냐가 아주 큰 금액의 차이는 아닐 수도 있습니다. 그러나 창원 부동산을 현재 판다고 해서 쉽게 움직일 수 있는 상황이 아닙니다. 그래서 창원 부동산을 꼭 투매할 필요는 없다는 것이 현재의 생각입니다.

창원 부동산을 팔더라도 재개발 입주권을 정리하지 않으면 상급지로의 갈아타기는 불가능한 상황입니다. 창원 부동산과 현재 가지고 있는 현금, 신용 대출을 모두 합한다고 하면 4~5억 정도의 금액이 모아지는데 이것으로는 우리가 원하는 강남 2구 또는 잠실의 아파트를 갭으로 구매하기는 어려운 상황이기 때문입니다. 강남 아파트는 구축의 경우 갭으로 8억, 재건축 아파트의 경우 10억 정도가 필요합니다.

재개발 입주권

그런데 재개발 입주권은 현재 내놓는다고 해서 매수자가 붙지 않는 상황입니다. 일반 분양조차 완판이 되지 않았기 때문입니다. 장위뉴타운, 이문뉴타운 등 앞으로도 재개발, 재건축 물량이 대기 중이며 기존 아파트들도 가격을 경쟁적으로 내리는 마당에 당장 실물이 없는 입주권을 프리미엄을 모두 지급하고 구매하기에는 금융비용을 고려했을 때 비효율적인 일입니다.

그렇기에 결과적으로는 재개발 입주권은 적어도 준공 시까지는 보유해야 한다고 생각합니다. 그렇다면 창원 시장도 전세 만료인 올해 9월까지 우선 관망하다가, 9월 이후 공실로 놓고 매수자를 구해보는 것이 타당하다고 생각합니다. 창원 시장이 그때 운이 좋게 반등할 수도 있다고 생각합니다. 또한 반등하지 않는다고 해도 투자금액 정도는 건질 수 있기 때문에 이 정도는 감수할 수 있습니다.

다른 재개발 투자 혹은 청약

만약 창원 부동산을 2023년~2024년 안에 매도한다면, 현금을 보유하다가 2024년부터 입주를 시작하는 광명뉴타운의 입주권을 노려보는 것도 하나의 옵션입니다. 2024년부터 만 세대가 훌쩍 넘는 대규모 물량이 예정되어 있기 때문입니다. 양도소득세가 완화된 상태라면 광명뉴타운의 물건을 구매하여 짧은 기간 보유한 뒤 팔 수도 있을 것입니다.

또는 잠실이나 기타 상급지의 청약을 노려볼 수도 있지 않을까 생각합니다. 만약 당첨된다면 장위 4 구역을 매도해야 하기는 하겠지만 우선 중도금 대출이 나올 것이므로 당장 투입해야 하는 현금은 많지 않을 것이기 때문입니다.

아무튼 결론적으로는
2023년 9월까지 창원 부동산 시장 관망
2023년 9월 이후 창원 부동산 정리 시작 - 공실 유지
2024년부터 입주장 시작되는 광명 뉴타운 진입 고려 또는 방배, 잠실, 과천 청약 고려
2025년 서울 재개발 입주

이런 계획입니다. 계획과 생각은 다시 변동될 수 있습니다.