행복주택 임대 기간, 공급 면적, 임대 조건, 소득 기준 등 알아보기
행복주택의 개념에 대해서 알아봅니다. 행복주택은 주로 젊은 계층(대학생, 취업준비생, 사회초년생, 신혼부부)의 거주 불안을 해결하기 위하여 저렴하게 공급하는 주택으로, 대중교통이 편리하고 직장의 위치가 가까운 곳에 공급되는 것이 특징입니다. 실제 1호 행복주택은 2017년 지어진 가좌역 행복주택으로, 경의 중앙선 가좌역 철도부지를 활용하여 건설했으며 총 362가구가 공급되어 있습니다.
행복주택 제도가 처음 추진된 것은 박근혜 정부 시기(2013년~2017년)이며, 당시 뉴 스테이와 더불어 대선 공약의 하나로 추진되었습니다. 문재인 정부에서도 행복주택 사업은 지속되고 있습니다. 사업을 추진하고 있는 것은 지역 주택개발 공기업으로 한국 토지주택공사(LH) 또는 서울 주택도시공사(SH), 경기 주택도시공사(GH)가 대표적입니다.
가좌역 공공 행복주택과 같이 단지 전체가 행복주택으로 운영되는 경우도 있지만, 일반 민간 아파트 중 임대 물량의 일정 퍼센트를 행복주택으로 정하여 입주 신청을 받는 경우도 있습니다. 단지 전체를 SH 등이 짓는 경우는 건설하여 공급한다고 표현하며(브랜드는 '온 뜨락' 등이 있음), 그 외에는 민간 주택을 매입하여 공급하는 것입니다. 예컨대 2018년 서울 신촌 이 편한 세상 아파트의 경우 1,900세대 중 10세대를 행복주택 대상으로 신청을 받기도 하였습니다. 경쟁률은 당시 82대 1이었습니다.
정부는 행복주택 공급율을 점차 높일 계획이라고 합니다. 2018년 15만 가구, 2019년 14만 가구, 2020년 15만 가구를 공급하여 총 43만 8천 가구를 공급하였습니다. 그러나 2022년에는 4,540가구로 미진한 상황입니다. 다만 2025년 240만 가구를 확보하겠다고 밝혔는데, 이 계획이 충족될 것인지는 두고 보아야 할 것 같습니다.
그럼 행복주택의 임대 조건부터, 장단점까지 알아보도록 하겠습니다.
1. 임대 개요
(1) 임대 계약 기간 및 최대 거주기간
행복주택은 2년 계약이 원칙입니다. 2년 이후 다시 요건을 심사하여 재계약하게 됩니다. 분양전환(향후 분양을 통한 소유)은 해당되지 않습니다. 입주 자격별로 최대 거주기간이 다른데, 공고문에 따라 다를 수 있으나 보통 아래와 같습니다.
- 대학생, 청년계층 : 6년
- 신혼부부, 한부모가족 계층 : 무자녀(6년), 자녀 1명 이상(10년)
- 고령자, 주거급여 수급자(20년)
만약 계약 중 청년계층에서 신혼부부 등으로 계층이 변경된 경우, 동 호 변경은 불가하며 변경된 임대조건으로 새로 계약을 할 수 있습니다. 다만, 전체 거주기간은 총 10년을 초과할 수 없습니다.
(2) 공급 면적
전용면적 59제곱미터 이하로, 비교적 좁은 면적의 주택입니다. 34, 39, 40제곱미터 등이 주로 공급됩니다. 그러나 간혹 59제곱미터 공급되는 경우도 있습니다.
(3) 임대 비용
일정액의 보증금과 임대료를 동시 부담해야 합니다. 다만 평균 시세보다 60~80% 수준으로 공급되므로, 저렴하다고 볼 수 있습니다. 최근 공고된 더샵파크프레스티지(신길3구역, 영등포구) 34제곱미터의 보증금은 9천 4백만원이며 임대료는 21만원이었습니다. 이것은 신길 신축아파트의 평균적인 전세 시세(6~7억) 대비 매우 저렴한 수준이라고 볼 수 있겠습니다. 다만 관리비는 추가적으로 부담해야 합니다.
(4) 공급물량 배분
행복주택 공급물량의 80% 이상은 젊은 층(신혼부부, 사회초년생, 대학생)에게 우선 공급됩니다. 나머지 20%는 취약계층과 노인계층에게 공급됩니다.
2. 입주대상
입주자격은 공통적으로 무주택 세대 구성원이어야 합니다. 1세대에 1 주택만 신청이 가능하며, 만약 중복 신청할 경우 전부 무효처리가 될 수 있습니다. 예비 신혼부부 역시 1세대로 간주되어 부부별 1개의 신청만 하여야 한다는 점을 유의해야 합니다.
입주자격 중 가장 까다로운 것이 소득에 대한 부분입니다. 도시근로자 월평균 소득을 기준으로 심사하는데, 여기서 월평균 소득이란 근로소득, 사업소득, 재산소득(임대소득 등)을 포함하여 사회보장 정보시스템을 통해 국가가 확인할 수 있는 소득을 말합니다. 이 소득에는 예금 이자소득, 일용 근로소득 등도 포함됩니다. 현재 가구당 월평균 소득의 100% 및 120%는 아래와 같습니다.
또한 자산기준에서 자산은 부동산, 자동차, 금융자산, 기타 자산을 합산한 금액에서 부채를 차감하여 산출합니다. 이러한 자료는 사회보장 정보시스템을 통하여 국가 또는 공공기관이 보유한 자료에서 계산됩니다.
입주 대상 요건은 입주자 모집공고일을 기준으로 충족되어야 합니다. 입주기간 중 주택 구매 등으로 조건을 상실한 경우, 이 주택을 공급사업자(LH 등)에게 다시 명도 하여야 합니다.
(1) 대학생 또는 취업준비생
대학생은 대학에 재학 중이거나 다음 학기 입학 또는 복학 예정인 자, 취업준비생은 대학 또는 고등학교를 졸업 또는 중퇴한 지 2년 이내인 자를 말합니다. 청약을 위해서는 아래의 요건을 모두 갖추어야 합니다.
- 혼인 중이 아닐 것
- 신청자 본인과 부모의 월평균 소득 합계가 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하일 것
- 신청자 본인의 총 자산가액 합산 기준이 7,500만 원 이하이며 자동차 가액 산출대상 자동차를 소유하지 않을 것
(2) 청년계층 또는 사회초년생 (아래의 요건을 모두 갖추고 취업 중이어야 함)
청년계층은 만 19세 이상 만 39세 이하로 혼인하지 않은 무주택자를 말합니다. 사회초년생은 소득이 있는 업무에 종사 하한 기간이 총 5년 이내인 자로서, 현재도 소득이 있는 업무에 종사하고 있거나, 퇴직한 후 1년이 지나지 않아 구직급여 수급자격을 인정받았거나, 예술인 복지법에 따른 예술인인 사람을 말합니다. 청년계층 / 사회초년생 모두 혼인하지 않은 상태의 무주택자여야 합니다.
- 혼인 중이 아닐 것
- 해당 세대 월평균 소득 합계가 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 100% 이하 (세대원인 청년의 경우 본인 소득 기준)
- 입주 전까지 주택 청약 종합저축 가입사실을 증명할 수 있을 것
(3) 신혼부부/예비 신혼부부/한부모가족
신혼부부는 혼인기간 7년 이내 또는 만 6세 이하의 자녀를 둔 무주택 세대 구성원을 말하며, 예비 신혼부부는 입주 전까지 혼인 사실을 증명할 수 있는 자를 말합니다. 한부모가족은 만 6세 이하 자녀를 둔 자를 말합니다.
- 세대 구성원 모두 무주택자여야 함
- 해당 세대 월평균 소득 합계가 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 100% 이하
- 맞벌이인 경우 소득 합계 120% 이하
(4) 고령자
만 65세 이상 무주택 구성원은 고령자에 해당하며, 해당 세대 월평균 소득 합계가 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 합니다.
(5) 주거급여 수급자
주거급여법에 따른 수급자인 사람을 의미합니다.
(6) 산업단지 근로자
아래 구분에 따른 해당(연접) 지역 기업 등에 재직 중이거나, 해당 기업에 소속되지 않고 근무 중인 경우 1년 이상 근무(예정) 중인 사람
- 입주 또는 입주 예정인 기업 및 교육·연구기관
- 경제 자유구역 입주 또는 입주 예정인 중소기업
- 해당 세대 월평균 소득 합계가 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 100% 이하
- 맞벌이인 경우 소득 합계 120% 이하
3. 행복주택의 장점
(1) 생활밀착형 위치
행복주택은 보통 역세권, 직주근접 등 서울 및 수도권 도심 내 지역을 선정하여 건설 또는 매입합니다. 따라서 청년층의 생활 편의를 지원한다는 장점이 있습니다.
(2) 치안
행복주택 아파트는 깨끗하게 관리되는 편입니다. 빌라나 고시원 등과 비교하여 치안 및 생활 위생 면에서 좋은 환경입니다.
(3) 임대 안정성
임대인이 공공기관이기 때문에 임대의 안정성이 보장됩니다. 요건을 잘 유지 충족하고 있다면, 계약 기간 동안 안정적으로 거주를 보장받을 수 있으며 보증금을 떼일 염려도 없습니다.
4. 행복주택의 단점
(1) 작은 면적
행복주택은 16제곱미터부터 44제곱미터까지 매우 작은 평형으로 공급됩니다. 이렇다 보니 1인 가구가 사용하기에는 맞을 수 있지만 공급 대상 중에는 신혼부부, 예비 신혼부부 등 2인 가구도 있기 때문에 1.5룸 정도의 집으로는 쾌적한 생활에 한계가 있을 수 있습니다.
그러나 최근 민간 아파트 내 행복주택은 59제곱미터도 있습니다. (예 : 반포 센트레빌 아스테리움 59제곱미터. 이런 평형의 경우 신혼부부나 고령자 위주로 공급되며 청년/취업준비생에게는 공급되지 않습니다)
(2) 짧은 거주기간
행복주택의 기본 계약기간은 2년입니다. 다만 6년까지 연장이 가능합니다. 이렇게 짧은 주거기간은 행복주택 자체가 청년층의 자립을 위해 단기간 지원해주는 것이기 때문인데요, 그렇다고 하더라도 치솟는 임대료에 잠시 몸을 피하기에도 너무 짧은 기간이 아닌가 하는 생각이 듭니다. 국민임대주택은 30년 거주가 가능하다는 점에 비춰보면 특히 아쉬운 대목입니다.
(3) 협소한 주차공간
행복주택은 부지 면적에 비해 가구 수가 많아 주차 대수는 자연히 부족한 경우가 많습니다. 물론 차량 소유 시 아예 입주가 불가능하도록 조건화한 경우도 있기는 하지만, 그렇지 않은 경우(신혼부부, 고령자 등)는 차량을 주차하고 관리하는 데 불편함을 느낄 수 있습니다.
(4) 거주민 문제
거주민들이 모두 단기간 거주하고 나갈 곳이라고 생각하는 경향이 강하기 때문에 공동생활 질서를 지키려는 의식적인 노력이 부족하다는 문제가 있습니다. 고성방가, 음식 투척, 흡연 등의 문제가 종종 불거집니다. 다만 아이들은 많지 않기 때문에 아기로 인한 소음 문제는 심각하지 않다고 합니다.
5. 신청 절차
입주자 모집공고를 확인한 뒤 청약을 접수합니다. 청약 후 SH 또는 LH는 서류심사 대상자를 발표하는데, 이때 서류 심사 과정에서 대상자는 요건에 부합하는 서류를 제출하고 공사는 이를 조회하여 진위를 확인합니다. 소득과 자산에 대한 소명 이후 당첨자를 발표하여 계약을 체결하게 됩니다.
대학생의 경우 재학증명서, 사회초년생의 경우 국민연금 가입증명서를 통한 소득 사실 증명서, 신혼부부의 경우 혼인관계 증명서 등입니다. (SH, GH 등 사업시행자에 따라 약간씩 다를 수 있으며 공고문을 참조하시기 바랍니다.)
6. 2022년 행복주택 입주자 모집 계획
2022년 SH에서 모집하는 행복주택 계획은 아래와 같습니다. 참조하시기 바랍니다.
| 모집 월 | 단지 및 위치 | 모집 세대 수 |
| 6월 | 공릉1 / 노원구 | 45 |
| 용두6구역 / 동대문구 | 46 | |
| 동작 트인시아 / 동작구 | 232 | |
| 12월 | 응암1구역 / 은평구 | 85 |
| 상아2차 / 강남구 | 81 | |
| 고덕6단지 / 강동구 | 75 | |
| 신도림동 419-4 / 구로구 | 75 | |
| 거여 2-1구역 / 송파구 | 45 | |
| 홍제3구역 / 서대문구 | 45 |
이상으로 행복주택에 대해서 알아보았습니다. 모집요건이 복잡해보이기는 하여도 공고문을 잘 읽고 대비한다면 어렵지 않게 준비할 수 있을 것 같습니다. 내년에도 다양한 지역에 행복주택이 공고될 예정이니 관심을 갖고 지켜보시면 좋은 결과가 있을 것입니다. 감사합니다.
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