공시지가보다 보증금이 큰 경우의 취득세 및 증여세 계산 - 하부르타

부동산의 공시지가보다 임대보증금이 큰 경우의 취득세 및 증여세

 

주택의 공시지가보다 임대보증금이 더 높은 경우가 있습니다. 아파트의 경우에는 공시지가가 시세를 어느정도 반영하지만, 다가구나 다세대주택의 경우 그렇지 못하기 때문입니다. 이런 주택을 거래할 경우, 매매계약이라면 그 투자가치를 반영해 가격이 매겨지겠지만 증여할 경우에는 취득세와 양도세를 어떻게 계산하게 될까요?

 

1. 취득세의 계산

 

(1) 과세표준이 되는 주택의 가격

 

증여로 부동산을 취득할 때에는 공시가격을 기준으로 취득세를 과세합니다. 공시가격이란 국토교통부에서 조사한 표준지의 단위면적 당 가격으로, 정부의 세금 부과 기준입니다. 증여 대상자는 개별공시지가를 검색해 그 가액을 기준으로 증여세를 부담하게 됩니다. 현재 개별공시지가는 한국부동산원에서 운영하는 [부동산 공시가격 알리미](realtyprice.kr)을 통해 확인할 수 있습니다. 공동주택 공시가격, 표준 단독주택 공시가격, 개별 단독주택 공시가격, 표준지 공시지가, 개별 공시지가가 열람 가능합니다.

 

중요한 것은 공시지가보다 임대보증금이 크다고 하더라도, 취득세의 계산 시에는 이러한 사정과 관계 없이 공시지가를 기준으로 취득세를 부담하게 된다는 것입니다.

 

(2) 취득세율

 

증여에 따른 취득세율은 현재 3.5%이지만, 2021년 8월 12일 이후로는 공시가격에 따라 세율이 달리 적용됩니다. 공시가격이 3억 이상인 조정대상지역 내 주택은 취득세가 12%로 중과되는 것입니다. 다만 1세대 1주택자가 증여하는 경우에는 12% 중과가 배제됩니다. 따라서 공시가격이 3억 아래인 경우에는 최근 가파른 공시가격 인상 추세를 감안하여 증여 계약을 서두르는 것이 유리할 수 있습니다.

 

2. 증여세의 계산

 

(1) 과세표준이 되는 주택의 가격

 

그러나 증여세의 계산 시에는 임대보증금이 가액의 산정 시 영향을 미치게 됩니다. 국세청의 해석례 (사전법령해석 재산 2020-1133, 2021.6.4.)에 따르면 평가기준일 현재 1동의 건물 일부가 임대되고 일부가 임대되지 않는 경우, 임대된 부분과 임대되지 않은 부분을 구분하여 임대부분은 임대료 등의 환산가액과 기준시가 중 큰 금액으로, 공실은 기준시가로 평가하여야 한다고 해석됩니다.

 

이 해석에 비추어볼 때, 임대된 건물의 임대료 가액과 기준시가가 상이하고 기준시가보다 임대료가 오히려 더 높은 경우에는 이를 반영하여 임대로 가액이 상속 또는 증여대상인 건물의 가액으로 평가되는 것입니다.

 

(2) 증여세율

 

증여세율은 현재 아래와 같습니다.

 

자녀의 경우 5천만원 한도에서 증여대상 재산에서 공제됩니다.

 

 

지금까지 임대료가 기준시가보다 큰 경우의 증여세 및 취득세 납부에 대하여 알아보았습니다. 본 자료는 참고용으로 활용하시고, 세금의 납부에 대해서는 세무사님과 꼭 상담후 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.