석관동 재개발 가로 주택 사업 진행 현황 및 전망 + 경관 규제

성북구 석관동은 현재 가로주택사업 구역이 여러 개 구성되어 있습니다. 각 구역별 사업 진행 현황 및 향후 전망에 대해 알아보겠습니다. 번동 '모아주택'과 같은 가로주택 마을이 될 수 있을지 기대됩니다. 또한 세계 문화유산인 의릉으로 인한 건축제한 가능성에 대해서도 간단하게 확인해보겠습니다.

 

목차

1. 석관동의 입지 및 구역도

2. 구역별 사업 진행 현황

3. 모아주택 모델과의 차이점 (+강북구 번동)

4. 의릉으로 인한 건축제한 (경관 규제)

 

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1. 석관동의 입지 및 구역도

 

석관동 가로주택정비사업 구역도

 

석관동 내 가로주택정비사업을 하는 구역은 돌곶이역 남측에서도 서쪽에 해당하는 지역입니다. 현재 총 13개의 구역이 구획되어 있습니다. 이 지역은 위로는 6호선 돌곶이역, 아래로는 1호선과 경의 중앙선이 지나는 이문역이 닿아있으며, GTX가 정차하는 청량리역과 광운대역과도 가까워 향후 동북권 개발 시 교통 편의성이 뛰어날 것으로 예상됩니다.

 

현재 1개 구역 9개, 2개 구역 4개로 나뉜 각 구역을 모두 합하면 개발 후 2,000가구 규모의 아파트촌으로 변모할 수 있는 가능성이 있어 주민뿐 아니라 투자자들의 주목 역시 받고 있습니다.

 

근처 래미안 석관 아파트 옆의 <새 석관시장>은 지상 15층 한동의 도시형 생활주택(공동주택, 191세대)과 상가로 변모될 계획입니다.

 

2. 구역별 사업 진행 현황 (2022.2. 기준)

 * 부정확할 수 있으니 참고로만 활용하시기 바랍니다. *

• 1-1구역 : 노후도 88%, 사업면적 9,900제곱미터 / 추진위 구성, 동의서 징구 중(동의율 70% 이상)
• 1-2구역 : 노후도 82%, 사업면적 6,700제곱미터 / 추진위 구성, 동의서 징구 중(동의율 70% 이상)
• 1-3구역 : 노후도 71%, 사업면적 8,400제곱미터 / 동의율 80% 달성, 조합설립인가. 이 편한 세상으로 시행사 선정
• 1-4구역 : 노후도 68%, 사업면적 8,200제곱미터 / 동의서 징구 중(동의율 50% 이상) *대형지분 많음
• 1-5구역 : 노후도 85%, 사업면적 5,400제곱미터 / 
• 1-6구역 : 노후도 89%, 사업면적 7,200제곱미터 / 구역 내 은행 부지 정리로 인해 사업성 검토 중
• 1-7구역 : 노후도 92%, 사업면적 8,200제곱미터 / 동의율 80% 달성, 주민총회 개최(22.1.25.)
• 1-8구역 : 노후도 74%, 사업면적 4,700제곱미터 / 동의서 징구 중(동의율 50% 이상)
• 1-9구역 : 노후도 84%, 사업면적 6,006제곱미터 / 주차 공공시설 미확보, 가로주택 진행 요건 미충족으로 인한 진행 불가 상태였으나, 성북구청 주차장 용도부지를 매입할 예정이라고 합니다.
• 2-1구역 : 노후도 93%, 사업면적 7,100제곱미터 / 연번 동의서 징구 중, 동의율 60% 초과
• 2-2구역 : 노후도 81%, 사업면적 6,800제곱미터 / 연번 동의서 징구 중, 동의율 60% 초과
• 2-3구역 : 노후도 98%, 사업면적 5,300제곱미터 / 연번 동의서 징구 중, 동의율 60% 초과
• 2-4구역 : 노후도 88%, 사업면적 8,300제곱미터 / 연번 동의서 징구 중, 동의율 60% 초과

 

3. 모아주택 모델과의 차이점 (+강북구 번동)

 

모아주택은 가로주택정비사업의 인센티브를 상향하기 위한 모델입니다. 가로주택 1블록이 개발될 시 주변 공공시설 등은 그대로인 한계를 감안해, 필지를 여러 개 묶어 각기 개발할 경우 국비, 시비 예산을 지원해주는 것입니다. 강북구 번동의 경우 가로주택이 아닌 모아주택으로 진행함에 따라 주차장 확보를 필로티 구조가 아닌 지하 부지를 결합하는 형태로 개발할 수 있게 돼 편리성이 한층 업그레이드될 전망입니다.

 

(1) 가로주택 정비사업이란

가로주택 정비사업은 노후된 저층의 주거지역을 정비해 공동주택인 아파트를 짓는 정비사업이며, 일반 재개발 재건축보다 소규모(최대 면적 : 2만 제곱미터)로 진행되며 노후도의 제한을 덜 받는다는 장점이 있습니다. 또한 초과이익환수제를 적용받지 않기 때문에 주민들의 빠른 동의를 얻어낼 수 있는 장점이 있습니다.

 

<가로주택정비사업의 요건>

• 1만 제곱미터 이하의 지역
• 노후 건축물 수가 전체의 3분의 2 이상
• 단독주택 10호 이상 또는 공동주택 20가구 이상
• 토지 등 소유자 85% 이상 및 토지면적 3분의 2 이상

<가로주택정비사업의 장점>

• 사업절차 간소화로 인한 기간 단축(사업기간 4년 이내 입주 가능)
• 사업비용 절감
• 층수 완화(최대 15층)
• 도로 등 기반시설이나 공공시설 기부채납 없음
• 분양가 상한제 해당 없음
• 전매제한 없음

 

(2) 모아주택이란 (+모아타운)

모아주택은 다가구, 다세대 주택을 소유한 자들이 필지를 모아서 중층의 아파트로 공동 개발하는 방식입니다. 대지면적 1,500제곱미터를 확보하는 경우 추진할 수 있는데, 2~4년 내에 사업을 완료할 수 있는 것이 장점입니다. 서울시는 모아주택을 모은 '모아타운'개념을 도입하여, 10만 제곱미터 이내의 지역을 함께 개발할 수 있도록 추진하고 있습니다. 모아타운으로 지정된 경우 시 차원에서 공공시설, 기반시설 조성을 위한 예산을 지원하고, 층수 제한을 완화해주고 용도지역을 상향시켜주는 등의 혜택을 부여하기로 했습니다.

 

모아타운은 오세훈 서울시장의 핵심 부동산 공약으로 서울시가 현재 중점적으로 추진하는 사업입니다. 로드맵에 따르면 2026년까지 3만 가구를 공급하고자 하는 계획을 세우고 있어 향후 적극적인 사업 속도가 예상됩니다. 매년 20곳씩 총 5년간 모아타운 100 곳을 지정할 계획으로, 금년에는 2021년 1월 24일부터 3월 2일까지 후보지를 접수하여 3월 중 선정할 계획이라고 합니다.

 

<모아타운의 장점>

• 공공시설‧기반시설 조성비 개소당 최대 375억 원 국‧시비 지원
• 2종 주거지역 이하 개발 시 층수 최고한도 완화(원 10층에서 최대 15층으로 완화 가능)
• 용도지역 단계 상향
• 모아타운 내 주차장 통합 설치 지원
• 공공건축가 설계 지원

모아타운 개념도

<모아타운 지정 사례>

• 강북구 번동 (5만 제곱미터)
• 중랑구 면목동 (9.7만 제곱미터)

 

4. 의릉으로 인한 건축 제한 (경관 규제)

 

석관동 가로주택개발예정지 뒤로는 의릉 경종 왕릉이 자리 잡고 있습니다. 의릉 경종 왕릉은 세계문화유산으로 지정되어 있습니다. 현재 문화재 보호법상 역사문화환경 보전지역에서 500m 이내에 있는 구역에 7층 이상에 해당하는 20m 높이 이상의 건물을 지으려면, 문화재청장의 허가가 필요하니다.

 

이런 허가 또는 심의절차가 까다로워 석관동 일대 아파트들은 고층보다는 저층으로 지어진 경우가 많습니다. 실례로 2009년 의릉 북측에 지어진 <래미안 석관 아파트>는 7개 동 가운데 상당수가 7~8층의 저층으로 지어져 있어, 향후 석관동 가로주택 역시 이러한 제한을 받을 가능성이 높아 보입니다.

 

<래미안 석관 아파트 층수>

• 101동 : 7층
• 102동 : 8층
• 103동 : 10층
• 104동 : 7층
• 105동 : 9층
• 106동 : 14층
• 107동 : 14층

 

이상으로 석관동 가로주택사업지역을 둘러보았습니다. 노후도 측면에서 가로주택으로 진행되기에 어려움이 없을 듯합니다만 추가 분담금이 어느정도 나오게 될지, 사업성에 대해서는 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 보입니다. 의릉으로 인한 건축제한이 예상되기는 하지만, 아무래도 개발된다면 지금보다는 훨씬 거주민들에게 편안한 환경이 조성되지 않을까 기대되네요. 서울시에서 모아타운 사업을 적극적으로 추진하는 만큼 모아타운으로서 주거지로의 가치를 더욱 높일 수 있다면 좋을 것 같습니다.