토지 분할 개념, 절차 및 분할 최소 면적 - 하부르타

 

안녕하세요. 오늘은 토지 분할 방법과 분할 최소면적, 그리고 분할을 위한 절차사항을 안내해드립니다.

 

토지 분할을 통해 지가를 상승시킬 수 있기 때문에, 토지를 가지고 계신 분들은 꼭 아셔야 하는 내용이지요.

토지 분할에 따라 양도소득세 절감 효과도 노릴 수 있습니다.

도로를 낀 땅을 사용 목적에 맞게 여러 필지로 분할하면 토지 효용성도 높아질 것입니다.

 

포스팅을 위해 알아본 결과 실제로 토지 분할에 걸리는 기간은 2달 이상이 걸린다고 합니다.

일반인이 혼자 하기는 어렵고, 관할 지자체의 지적과나 건축사와 함께 진행함이 좋을 것 같아요.

다만 여기서는 기초적인 개념과 절차를 숙지하도록 합니다.

 

 

토지의 분할

 

 

분할이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말합니다.

 

다만 분할의 남용은 행정 상 부담을 일으킬 수 있기 때문에, 정부는 관련법을 토대로 요건과 절차를 엄격히 하고 있어요. 또한 기획부동산 사기는 경제적 효용이 없는 땅(맹지 등)을 바둑판 식으로 잘라 호재가 있는 것처럼 속여 팜으로써 문제가 되는 경우이지요.

 

도로가 없이 분할된 답

 

토지분할에 있어서 가장 중요한 것은 분할 대상 토지의 용도와, 분할의 이유입니다.

 

실무상 가장 앞단계이며 중요한 것은 매매분할계약입니다.

분할계약이란 토지의 분할을 전제로 특정 부분에 대하여 매매계약을 하는 것을 말합니다.

아직 지번이 별도로 부여되지 않은 부분에 대한 거래이기 때문에 일반 거래에 비해 까다롭습니다.

이번 포스팅에서는 마지막에 매매분할계약에 대해서도 알아봅니다.

 

목차

1. 분할의 사유에 따른 구분

2. 분할최소면적과 그 예외

3. 분할절차

4. 분할계약

 

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분할 사유에 따른 구분

가. 매매에 의한 분할

 매매에 의한 분할이란 토지 소유자가 일부의 토지를 따로 떼서 양도하고자 할 때, 분할의 신청을 하는 것입니다.

 이 때 각 지자체별 도로조건 등 제한을 확인하고 진행됩니다.

나. 공유물에 의한 분할

 여러사람이 하나의 필지에 대해 지분을 가지고 있는 경우, 각 소유자의 합의에 의해 분할될 수 있습니다.

 이 때 지분을 가진 사람 중 한명이라도 동의하지 않는다면 분할은 이루어질 수 없습니다.

다. 소송에 의한 분할

 공유물에 의한 분할이 만장일치로 이루어지지 않는 경우, 2/3 이상의 소유자가 분할에 찬성한다면 소송을 제기할 수 있습니다. 

 

분할최소면적 (분할제한면적)

분할이 무제한 가능할 수 없습니다. 건축법에서는 해당 토지의 용도에 따라 분할가능 최소면적을 정하고 있습니다. 

지자체 조례를 함께 참조하여야 합니다.

 주거지역 : 60제곱미터 미만

 상업지역 : 150제곱미터 미만

 공업지역 : 150제곱미터 미만

 녹지지역 : 200제곱미터 미만

 그 외 : 60제곱미터 미만

 

분할최소면적 적용의 예외

아래의 경우, 위의 제한에도 불구하고 분할이 가능합니다.

(1) 합병 / 매수 등 다른 조건이 있는 경우

(2) 공유지의 잡종재산 중 매각, 교환 또는 증여하고자 하는 부분의 분할

(3) 사설도로로 사용하기 위한 분할 및 사설도로로의 기능이 폐기된 경우 인접토지와의 합병을 위한 분할

 

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분할 절차

토지소유자는 지적을 관리하는 관할 지자체에 토지분할신청서와 분할 허가서, 사본 및 지적측량성과도를 제출합니다.

아래 모든 절차를 완료하는데 정상적으로 약 20일 경이 소요되게 됩니다.

 

(1) 토지소유자가 행정기관 지적과(또는 민원실)에 분할신청서 및 필요서류(아래) 제출 및 분할허가를 득함

(2) 지적공사에 행정기관 허가증을 첨부하여 분할신청

(3) 측량 신청 : 분할측량 실시 및 분할측량성과도 발급

(4) 분할 : 지적정리 신청 및 지적정리

 

이 중 측량은 [한국국토정보공사]에서 GPS를 통해 진행하게 됩니다.

지적측량바로처리센터를 통해 측량의 종목, 측량 소재지 등을 입력하면 측량에 필요한 대략적인 수수료를 간편하게 계산할 수 있습니다. 

 

토지분할을 위한 지적측량 실시

 

 

토지 매매가 수반하는 분할의 경우, 먼저 토지매매계약을 하고 분할이 이루어진 이후 다시 매매계약서를 재작성하여야 합니다. 분할이 이뤄지면 분할된 복수의 필지 모두 매도자(원 소유자)의 이름으로 부여되기 때문입니다. 따라서 새로운 지번을 기초로 다시 한번 계약서를 작성하고 거래를 신고하여야 할 것입니다.

 

 

주말농장

 

분할계약

분할계약은 토지 분할을 전제조건으로 하는 조건부 계약입니다.

조건부 계약이기 때문에 분할절차가 마무리되는 기간(약 2개월)을 고려하여 대금 정산일자를 정하며, 분할 후 취득하는 토지의 상세 내역을 특정할 수 있는 도면을 첨부하는 것이 상호 간 분쟁의 실마리를 제거하는 데 도움이 될 것입니다.

 

해당 포스팅은

지자체별 도시계획조례와 자치법규정보시스템을 참조하였습니다.