이축권 개념 종류 이해 - 하부르타

 

이축권의 개념, 이축권의 종류에 대하여 알아봅니다.

이축권이란 무엇일까요?

 

우리나라는 건축관계법규나 도시계획법규에 따라 일정 구역 내에서 건축행위를 금지하고 있습니다.

이런 구역을 통칭하여 [개발제한구역]이라고 합니다.

 

즉 이런 구역 내 토지는 개발 상 제약이 많습니다.

그렇지만 보통 그린벨트와 같은 개발제한구역은, 도시와 가까이 붙어 있기 때문에

전원주택이나 세컨하우스를 짓고 싶어하는 사람들에게는 매우 매력적인 땅입니다.

건물을 지으면 땅의 가치가 크게 상승하여, 음식점이나 카페를 운영할 수도 있습니다.

 

개발제한구역 내 주택

 

이러한 그린벨트 안에서 합법적으로 집을 지을 수 있는 권리가 있다데,

그것이 바로 이축권입니다.

 

목차

1. 개념

2. 종류

3. 활용

4. 유의사항

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1. 이축권의 개념

 

이축권의 개념은 그린벨트 내 기존 집을 옮겨 새로 지을 수 있는 권리입니다. "용마루 딱지"라고도 불린다고 합니다.

아주 멋진 수익을 만들 수 있기 때문이라고 하네요.

이 거래를 통해 권리를 얻었다면, 그린벨트 안에 집을 짓는 것이 적법해집니다.

 

거래를 가능하게 해 주는 이유는 원주민의 경제적 능력이 부족한 경우가 많기 때문인데, 1회에 한해 거래가 되며 권한을 넘겨받은 사람은 다시 전매가 불가능 합니다. 새롭게 건축된 건물의 거래는 가능하겠지요.

 

이축권의 종류는 아래와 같이 3가지로 통상 분류됩니다.

 

개발제한구역 내 전원주택

 

2. 권원의 종류

첫째, 재해 이축입니다.

 홍수나 태풍 등 자연재해로 집이 유실되어 생긴 권리입니다.

 이 경우, 권리의 행사는 재해 후 6개월 이내에 되어야 하므로 매우 까다롭습니다.

 

풍수재해로 인한 재해이축

 

둘째, 일반 이축입니다.

 그린벨트 지정 전에 지어진 집이지만 지주와 주택의 소유주가 다른 경우입니다.

 이 때 지주가 증개축을 불허하여 집을 고칠 수 없을 때, 주택의 소유주가 받는 권리입니다.

 다만 이 경우 그린벨트 내 가까운 취락지구에 주택을 지어야 해서 부지 선택이 제한적입니다.

 

셋째, 공공 이축입니다.

 그린벨트 내 도로개설, 공원 조성 등의 공공사업으로 집이 멸실되어야 할 경우 생기는 권리입니다.

 근거 법률은 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 입니다.

 다만, 공익사업 상 따로 이주 대책이 마련되어 있는 경우에는 권리를 인정하지 않습니다.

 이 권리 역시 재해 이축과 마찬가지로 철거일로부터 6개월 이내에 행사되어야 합니다.

 

 공공이축의 경우 기존의 건축 규모만큼 건축 허가를 내 주기 때문에, 가장 좋은 권한이라고 할 수 있다고 합니다.

 

공공이축이 될 수 있는 국가의 개발행위

 

 공공이축의 경우에는 기존 주택과 같은 연면적 내에서만 건축할 수 있고,

 이축 허가 시점에 기존 주택이 현존해야 합니다.

 

이축권은 주택, 공장, 종교시설, 근생시설 등을 통해 발생합니다.

이런 권리가 발생하는 대상물건은 정말 귀할 것 같습니다. 각 시에 1년에 겨우 몇 개 정도만 매물이 나온다고 합니다.

 

3. 실제 활용

이축권이 조명을 받는 이유는 이 권리를 사용하여 개발제한구역 내 새로운 건물을 신축할 수 있기 때문입니다.

그러나 권원의 종류에 따라 신축할 수 있는 부지의 입지 요건이 상이합니다.

 

세컨하우스의 모습

 

먼저 공공이축과 재해이축의 신축될 부지는 아래와 같아야 합니다.

 - 개발제한구역 내 <자기소유>의 토지여야 합니다.

 - 기존 주택이 있는 시군구나, 기존 주택으로부터 2km이내의 다른 시군구 내 부지여야 합니다.

 - 우량농지가 아니어야 합니다.

 - 국가 하천의 경계로부터 500m 떨어져 있을 것을 요합니다.

 - 전기, 수도, 가스 등 새로운 간선 공급설비를 설치할 필요가 없어야 합니다.

 

일반이축의 경우 신축될 부지는 아래와 같아야 합니다.

 - 개발제한구역 내 취락지구여야 합니다. 여기서 취락지구란 1만 제곱미터 당 주택의 수가 10호 이상인 경우를 말합니다. 다만 이 밀도는 시도지사의 결정에 따라 달라질 수 있습니다.

 

한편, 지을 수 있는 건축물은 1종 근린생활시설이 원칙이나, 5년 이상 거주자는 2종 근린생활시설(영업용 건물) 신축이 가능합니다. 이 때 2종 역시 건축법 시행령 상 단독주택에 한정하며, 신축 주택의 규모는 원칙적으로 철거되는 기존 건축물의 연면적을 넘을 수 없습니다.

 

 

4. 유의사항

 

- 이축권의 행사 즉 이축 허가는 기존 거주자가 해당 시군에 이축 허가요청서를 제출하여야만 행사됩니다. 따라서 거래계약서 작성 시에도 이러한 절차의 선후관계를 상호 인지하고 별도의 특약이 있어야 할 것입니다. 보통 제소전 화해조서 와 같은 형식을 쓰기도 합니다.

 

- 보통은 기존 거주자가 건축허가를 받아 집까지 지은 이후에, 그 집을 매수자가 매입해야 합니다. 따라서 기존 거주자는 권리를 팔고 끝이 아니고, 새로운 건축물이 완공되기 전까지는 계속 개입되어야 합니다. 이축권을 사용할 토지를 원주민에게 넘겨서 허가를 모두 받고, 다시 완성품을 돌려받아야 하는 작업입니다. 따라서 일반인들은 투자 가치만 보고 덤빌 것이 아니라, 법률 세무 등 각 전문가와 상담을 통해 진행하는 것이 좋습니다. 

 

- 거래대상 주택이 권한이 적법하게 발생 가능한주택인지를 토지대장, 건축물대장, 등기부등본, 토지수용확인서, 철거예정통보서 등을 검토하고, 주택의 현존여부를 확인하여 꼼꼼히 알아보아야 합니다. 원주민의 거주기간 또한 확인해야 합니다. 각종 서류의 검토를 스스로 하는 것도 중요하지만, 공익사업 여부 등은 지자체에 직접 물어보고 확실하게 확인해 나가는 것도 필요하겠습니다.

 

- 새로 신축할 부지의 소유권도 정확히 확보되어 있는지를 확인합니다.

 

 

한편 2020년부터 부동산과 함께 양도하는 이축권 매매 소득은 양도소득으로 구분되어 적용되었습니다.

기존에는 기타소득으로 분류되었는데, 크게 차이가 나는 지점입니다.

 

이축권 매매시 양도소득세 부과

 

2020.2.21. 부터 그린벨트 해제 후 공익사업으로 수용되는 상황도 공공이축으로 적용받습니다.

 

이축은 주택 건축에 제한과 변수가 많고, 매매 가격도 높은 편입니다.

그렇지만 미리 준비한다면 높은 만족감과 투자가치 상승이라는 두마리 토끼의 수익을 기대할 수 있습니다.

 

권리를 적법하게 확보하였다고 해도 설계와 같은 어려운 과정들이 남아있습니다.

전원주택의 경우에는 [농어촌주택 표준설계도]를 참조하여 건축비를 줄일 수 있습니다.

따라서 이축권 매매를 고려한다면 세무, 법무, 건축전문가와 면밀히 검토할 것을 추천합니다.