주택연금(역모기지론) 수령액 계산, 상속, 장단점 정리 - 하부르타

주택연금 예상수령액, 상속 이슈 정리

 

주택연금(역모기지론)의 가입요건, 수령액 계산, 상속 이슈, 장단점 등을 알려드립니다. 역모기지론은 보통 주택연금이라고 불립니다. 주택을 담보로 하여 소유자에게 일정액을 지속적으로 수령할 수 있도록 하기 때문입니다. 이러한 연금형태는 주택 등 부동산을 가지고 있지만 실제 현금흐름이 좋지 않은 고령자의 생활 상 편익을 위해 활용되고 있습니다. 

 

그러나 워낙 제도가 복잡하다 보니 자신이 갖고 있는 부동산이 연금의 대상이 될 수 있는지 여부, 구체적인 수령액이나 수령자가 사망할 경우 담보물의 귀속 등 상속과 관련한 이슈 등에 대해 잘 모르시는 경우가 많은 것 같습니다. 아래 정리된 글들을 천천히 읽고 숙지하신다면 역모기지론에 대하여 보다 쉽게 이해하실 수 있을 것입니다. 

 

목차

1. 주택연금의 개념 및 가입요건

2. 주택연금 수령액의 계산

3. 상속과 관련한 이슈

 

---

1. 주택연금의 개념 및 가입요건

 

(1) 주택연금의 개념

 

우리나라에서 역모기지론은 한국 주택금융공사(HF : House Finance Corporation)가 <주택연금>이라는 이름으로 제도의 개발과 운영을 담당하고 있습니다. 한국 주택금융공사는 연금 수령 희망자를 위해 보증 심사를 거쳐 보증서를 발행하고, 이 보증서를 이용하여 수령 희망자는 금융기관(은행)에서 연금을 수령받습니다.

 

이때 연금 수령의 기간은 평생, 또는 일정한 기간으로 설정할 수 있으므로 자신의 자산 상황이나 생애 계획을 고려하여 기간을 결정할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

<연금 신청의 순서> (HF 홈페이지 참조)

• 보증신청 : 신청인이 한국 주택금융공사를 방문하여 보증상담을 받고 보증신청을 합니다.
• 보증심사 : 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 심도 있는 심사를 진행합니다.
• 보증서 발급 : 공사는 보증약정 체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급합니다.
• 대출실행(주택연금대출) : 신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 이후 금융기관에서 주택연금 대출을 실행합니다.

 

(2) 주택연금의 가입 요건

 

한국 주택금융공사를 통해 역모기지론의 신청과 연금의 수령을 문의할 수 있습니다. 현재 운영되고 있는 주택연금의 가입요건은 아래와 같습니다.

 

• 부부 중 1명이 만 55세 이상
• 부부 중 1명이 대한민국 국민
• 부부 기준 공시 가격 9억 원 이하 주택을 소유할 것

 

만약 수령 희망자가 다주택자인 경우라고 하더라도, 다주택의 공시 가격을 합산하여 9억 원 이하라면 여전히 주택연금에 가입할 수 있습니다. 또한, 9억 원 이상 2 주택자라면 신청일로부터 3년 이내에 1 주택을 매도한다면 역시 주택연금에 가입할 수 있습니다. 3 주택자의 경우에는 해당사항이 없으며, 1 주택을 매도한 이후에 신청을 고려할 수 있을 것입니다.

 

만약 공시 가격이 따로 없는 경우라면, 공시 가격이 아닌 시가표준액, 또 시가표준액이 아닌 시세를 적용할 수 있습니다. 그러나 대부분의 주택은 개별 공시지가가 매년 공표되기 때문에 별도로 시세를 기준으로 9억 원 여부를 검토할 필요는 없을 것입니다. 다만 최근 개별 공시지가가 시세에 수렴하려는 움직임을 보이기 때문에, 9억 원 여부가 모호하다면 연금 신청을 서두르는 것이 유리합니다.

 

(3) 필요서류

 

주택연금에 가입하려는 사람은 주택연금 가입을 위해 공사의 보증을 신청하는 때에는 다음의 서류를 제출해야 합니다.(「주택담보 노후연금보증규정」 제23조 제1항 및 「주택담보 노후연금보증 업무처리기준」 제2장 제1절 3.].

• 주택연금 신청서
• 주민등록등본(배우자 포함)
• 주민등록 전입세대 열람표
• 가족관계 증명서(담보주택을 공동으로 소유한 배우자의 가족관계증명서 포함)
• 담보주택 등기사항 증명서
• 담보주택 소재지의 토지이용계획 확인서
• 개인(신용) 정보 수집·이용·조회·제공 동의서(배우자 포함)

 

728x90

 

2. 주택연금 수령액의 계산

 

연금 수령액의 계산에 대해서는 한국 주택금융공사에서 안내하고 있습니다. 유의할 점은 연금의 가입 자체는 공시 가격을 기준으로 하지만, 연금 수령액의 계산은 담보주택의 시세 또는 감정평가 가격을 기준으로 한다는 것입니다. 따라서 연금 수령 희망자는 소유한 부동산의 공시지가 및 시세를 모두 파악하고 있어야 할 것입니다.

 

연금수령액의 계산은 아래 경우에 따라 달라지게 됩니다. 수령 희망자는 자신이 원하는 방식을 설정하되, 연금수령기간 중 변경할 수 있습니다. 

 

• 연금의 지급기간이 종신(평생)인지, 아니면 일정기간(확정기간)인지에 따라 '종신 방식' 또는 '확정기간 방식'으로 나뉩니다. 확정기간은 10년형, 15년형, 20년형, 25년형, 30년형 중 선택할 수 있으며 선택 후 변경은 불가능합니다.
• 이때 인출한도를 설정하여 연금액 외의 인출이 가능하도록 하는 것이 '혼합방식'입니다. 또한 대출상환방식이란, 주택을 담보로 한 대출이 있는 경우 이 담보를 상환하기 위하여 인출한도 내에서 일시에 인출하여 납부하고, 나머지의 금액을 연금으로 수령하는 것입니다.
• 우대 방식이란, 연금 수령 희망자가 기초연금수급자이고 부부 기준 1 주택을 보유하며 그 공시지가가 1.5억 원 미만일 때 일반적인 연금액보다 월 지급금이 우대(약 21%)되는 것입니다.
• 연금의 수령 액수의 증감과 관련하여, 정액형(매번 같은 금액), 정기 증가형(후기로 갈수록 액수가 커짐) 중 선택할 수 있습니다. 전후 후박형(처음에 많이 받고, 나중에 적게 받는 방식)은 2021년 8월 이후 가입이 중단되었습니다.

 

<연금수령 방식 예시>

 

• 종신지급방식(정액형)
• 확정기간 혼합방식
• 대출상환방식(정액형)
• 우대지급방식(정액형)

 

실제 연금수령액을 파악하기 위해 주택금융공사의 연금수령액 계산기를 활용해보았습니다. 경기도 광명시의 5억 원 시세의 아파트를 담보로, 38년생이신 할머니의 주택연금을 조회해보았습니다. 지급방식은 '종신'이되 수시 인출이 천만 원까지 가능하도록 설정하여 돌발성 의료비 등에 대처가 가능하도록 하였습니다. 또한 수령액은 초기 3년간 정액으로 받을 수 있는 초기 증액형(3년)을 선택하였습니다. 계산된 월 지급금은 초기(3년) 월 370만 원, 이후 260만 원 수준입니다. 

 

주택연금 예상수령액 캡쳐화면

 

 

3. 수령자 사망(상속 발생) 시 이슈

 

수령된 연금액은 부동산을 담보로 받은 채무에 해당합니다. 따라서 연금 수령자가 만약 사망할 경우, 약정 당시부터 배우자가 있었다면 해당 배우자 앞으로 사망 후 6개월 내 채무인수 약정을 하여야 하며, 만약 하지 않았을 경우 연금의 지급이 중단되며 그동안의 대출금(수령된 연금액)은 상환하여야 합니다. 이 대출금의 상환은 경매 등을 통해 주택을 처분해서 하거나, 직접 상환할 수 있습니다.

 

만약 대출금액(연금액)이 주택 가격을 초과하더라도 상속인(유족)은 초과분을 청구받지 않습니다. 또한 대출금액이 주택 가격보다 적다면 대출금액을 상환하고 남은 부분(주택)은 상속인에게 상속할 수 있습니다. 또한 주택을 처분하지 않고 별도의 자금으로 대출금을 상환한다면 담보주택은 주택금융공사의 근저당권 말소 후 상속인에게 상속될 것입니다. 주택연금의 가입 자체가 주택의 영구적인 상실이 아니라는 점에서 유연하게 활용할 수 있을 것으로 보입니다.

 

---

 

이상 주택연금의 개념, 가입요건, 수령액의 계산, 사망 시 이슈에 대해 정리해보았습니다. 담보 부동산에서 이사할 때 따로 심사를 거쳐야 하고, 담보 부동산을 임대하는 등의 수익행위는 제한되는 단점은 있습니다. 그러나 안정적인 유동성(현금흐름) 창출이 가능하고 영구적인 상실이 아니라 상환을 통해 소유권을 유지할 수 있다는 점은 장점으로 보입니다. 주택연금을 잘 활용한다면 노후에 든든한 버팀목이 될 것이라고 생각됩니다. 감사합니다.