부담부증여 취득세 증여세 산정방법 및 예시

부담부증여는 부담(채무)과 함께 자산을 증여하는 방법으로, 증여세를 절감하고 자녀에게 비교적 가볍게 자산을 증여할 수 있는 형태로 활용되어 왔습니다. 특히 전세 제도를 운영하고 있는 우리나라에서는 전세금이 들어간 부동산을 증여하기 위해 부담부증여가 활발히 이용되고 있습니다.

 

 

부담부증여는 무상 취득분(증여)과 유상 취득분(매매)으로 구분이 되기 때문에, 세금에 있어서도 각 부분 별 다른 세율을 적용받게 됩니다. 이하에서는 부담부 증여의 각 평가 부분을 구분하는 방법과 증여세, 취득세 세율을 알아보도록 하겠습니다.

 

부담부 증여의 개념적 구분

 

부담부 증여에서 부채 부분은 양도(매매), 기타 부분은 증여로 간주합니다. 따라서 양도의 부분은 증여자(부모)에게 양도소득세가 부과되며, 기타 부분은 수증자(자녀)에게 증여세가 부담됩니다.

구분 (시세 10억의 주택)	개념	세금	공통
부채 부분 (예 : 전세금 7억)	채무의 양도 = 매매	증여자에게 양도소득세 부과	취득세 부과(유상취득)
기타 부분 (예 : 나머지 3억)	무상 취득 = 증여	수증자에게 증여세 부과	취득세 부과(무상취득)

 

 

부담부 증여를 하는 이유 (증여세, 양도세)

 

우리나라의 현재 증여세율 구간과 양도세율 구간을 비교해 볼 때 양도세를 활용하는 것이 절세가 가능하기 때문에 부담부증여를 많이 활용하고 있습니다. 증여세는 증여 자산 가액 전체에 대하여 매기는 데 반면에, 양도세는 양도 차액, 즉 증여자가 구입한 가액보다 자산의 시세가 오른 만큼에 대해서만 세율을 적용하기 때문에 세제 상 유리합니다. 그러나, 양도소득세가 다주택으로 인해 중과되는 경우에는 부담부증여가 오히려 불리한 경우도 있습니다.

 

현실적으로는 자산을 팔고 싶지 않지만 보유세 부담이 지나치게 커져 노후에 부담이 되는 경우 부담부증여를 고려하기도 합니다. 증여하는 사람이 다주택자인 경우, 현재 양도세제 상 많게는 30%의 세율이 중과되어 양도차익의 무려 72%를 세금으로 납부해야 하기 때문입니다. 이렇게 많은 세금을 내면서 자산을 파느니, 차라리 자녀에게 증여하는 방식으로 선회를 하고 있으며, 그 방법으로 일반 증여보다 세금 부담이 적을 수 있는 부담부증여가 고려되는 것입니다. 

 

증여세율

과세표준	증여세율	누진공제액
1억원 이하	10%	-
1억원 ~ 5억원 이하	20%	1천만원
5억원 ~ 10억원 이하	30%	6천만원
10억원 ~ 30억원 이하	40%	1억 6천만원
30억원 초과	50%	4억 6천만원

 

양도세율 (2 주택자는 세율 + 20%, 3 주택 이상자는 세율 + 30%)

과세표준	세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 ~ 1억 5천만원 이하	35%	1,490만원
1억 5천만원 ~ 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원~5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원

 

부담부 증여 시 취득세

 

부담부 증여에서 유상 부분(채무)은 1~3%의 세율이 적용되며, 무상 부분(증여)은 최대 12%의 세율이 부과됩니다. 최근 증여에 따른 자산 취득 시 취득세를 12%로 상향하여 증여 자체를 원천적으로 막고자 하였으나, 부담부 증여는 부담 부분은 증여가 아니기 때문에 이 부분에서 순수 증여에 비해 효과적이라고 할 수 있습니다.

 

정리하면

• (유상) 취득세 표준세율은 6억 이하 주택의 경우 1%, 9억을 초과하는 주택의 경우 3%입니다. 다만 취득하는 자가 이 자산의 취득으로 인해 2 주택자가 되는 경우 8%, 3 주택자가 되는 경우 12%로 늘어납니다. 
• (무상) 취득세, 즉 증여로 인한 취득세는 원칙적으로 3.5%를 적용합니다. 그러나 증여하는 사람(예: 부모)이 3 주택자인 경우 12%를 부담합니다. 다만 조정대상지역 외 주택의 경우에는 여전히 3.5%를 적용하고, 조정대상지역 내라고 하더라도 공시 가격이 3억 원 이하인 주택은 3.5%를 여전히 적용합니다.

 

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계산 사례

 

2 주택자인 부모가 조정대상지역 내 시세 10억 원인 주택을 부담부 증여하고자 한다. (초기 취득가액은 5억 원이다) 수증자는 무주택자이다. 이 주택의 전세금이 7억이며 전세보증금 전부를 부담으로 하여 부담부 증여할 경우의 세금은? 일반 증여(10억 주택 전체 증여)와 비교하면?

	취득세	양도세	증여세 (5천만원 공제)	총계
부담부증여	보증금 7억 유상취득 (9억 초과 주택 3%) 2,100만원	(10-5)*70%=3.5억에 대한 양도세 1억 8,400만원	해당없음	2억 8,100만원
	나머지 3억 무상취득 (12%) 3,600만원	해당없음	3억원에 대한 증여세 4천만원
일반증여	10억 전체 무상취득 (12%) 1억 2천만원	해당 없음	10억에 대한 증여세 2억2천만원	3억 4천만원

부담부증여가 약 6천만 원의 세금을 아낄 수 있음을 확인할 수 있다.

 

부담부 증여 주의할 점

 

• 부담부 증여는 말 그대로 채무 부분은 부담으로 두고 자산을 넘기는 것이기 때문에, 이 넘겨진 채무를 수증자인 부모가 대신 갚아주는 경우 계약 자체의 진의성이 의심되는 경우가 있어 주의해야 합니다. 즉 채무 부분은 반드시 자녀인 증여자가 갚도록 하여야 합니다. 인수된 부채에 대해 국세 당국은 지속적으로 모니터링을 하므로 주의하여야 합니다.
• 아파트가 아닌 다가구, 단독 주택의 경우 시가 표준액보다 부채(보증금)가 더 큰 경우가 있습니다. 예컨대 공시지가는 5억인데, 전세금은 6억 인 경우입니다. 이럴 경우 취득세는 부채 부분에 대해서 유상 취득세율(1~3%)을 적용하게 됩니다.