상가건물, 상가주택, 주상복합의 취득세 계산법

상가건물, 상가주택, 주상복합 건물의 취득세 계산법

 

상가가 포함된 부동산의 취득세를 계산하는 것은 일반 주택에 비해 조금 복잡할 수 있습니다. 그러나 현재 주택에 대한 취득세는 주택 소유 갯수에 따라 4%(1주택), 8%(2주택), 12%(3주택 이상)인 반면 상가에 대한 세율은 인상되지 않아 주택에 비하여 투자의 메리트가 있다고 볼 수 있습니다.

 

순수 상가건물의 취득세

 

취득세의 근거는 지방세법입니다. 지방세법 제7조에 따르면 부동산, 차량, 선박, 콘도 회원권 등의 자산을 취득하였을 때 취득세를 부담하게 됩니다. 다만 세율은 취득하는 자산의 종류에 따라 달라집니다. 

 

지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

 

부동산에 대해서는 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)로 그 세율을 규정하고 있는데, 주택법 상의 주택의 경우 취득당시 가액을 기준으로 6억원 이하, 6억 ~ 9억원, 9억원 이상 등으로 구간을 달리하여 세금을 부과합니다. 그러나 주택이 아닌 경우의 세율은 1천분의 40, 즉 4%입니다. (농지는 3%)

 

지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

(이하 생략)

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지: 1천분의 30

나. 농지 외의 것: 1천분의 40

 

즉 상가는 주택외 부동산으로, 4%의 취득세가 부과됩니다. 이에 가산하여 농어촌특별세는 0.2%, 지방교육세는 0.4%가 가산되어 취득과 관련하여 총 4.6%의 세금을 부과합니다.

 

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상가주택의 취득세

 

건물 내 상가부분과 주택부분이 각각 있어 결합된 것을 상가주택이라고 합니다. 상가주택인지 여부는 해당 건물의 건축물대장 또는 등기를 통해 파악이 가능합니다. 대부분 주택이었던 건물의 일부를 주거 외 용도로 용도변경하여, 상가주택의 특성을 보유하게 됩니다.

 

상가주택의 취득세를 계산할 때에는 주택 부분과 주택 외 부분을 각각 계산하는 것입니다. 주택에 대한 취득세는 앞서 보았던 지방세법 제11조에 따라 1%에서 12%까지의 세율이 적용되며, 상가는 4%의 단일 세율이 적용됩니다.

주택 수	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	6억원 이하	1%
	6억원 초과 ~ 9억원 이하	1.01 ~ 2.99%
	9억원 초과	3%
2주택	8%	1~3% (1주택과 동일)
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%

 

 

상가주택 취득세 계산을 위한 안분 방법

 

위에서 보았듯이 상가주택의 주택 부분, 주택외 부분별로 세율이 달라집니다. 취득할 사람이 이미 1주택자라면 상가주택의 주택 부분의 가액을 최대한 줄이는 것이 유리할 것입니다. 상가주택 취득세 계산을 위한 안분(%) 방법은 다음과 같습니다.

 

1단계 : 파악할 정보

1. 주택분의 대지면적 산출 : 부동산 공시가격 알리미 (https://www.realtyprice.kr)
2. 상가분의 대지면적 산출 : 건축물대장을 통해 구한 해당 지번의 총 연면적 - (1)에서 구한 주택분의 연면적
3. 토지의 개별공시지가 : https://seereal.lh.or.kr/main.do
4. 개별주택의 시가표준액 (담당 지자체 공무원 문의) : 개별주택 공시가격과 유사
5. 상가건물의 시가표준액 : 서울시 이택스 홈페이지를 통하여 지번과 주소를 입력하면 <주택외 건물 시가표준액>을 확인할 수 있습니다. 이 금액이 상가분 건물의 기준시가입니다.

 

공시가격 알리미 페이지

 

2단계 : 각 부분 가액 산출

• 상가분(A) = 상가건물의 시가표준액(5) + {토지개별공시지가(3)*상가분의 대지면적(2)}
• 주택분(B) = 공무원에게 안내받은 (4) 금액

 

3단계 : 안분

거래금액 대비 A/(A+B) 는 상가분의 과세표준, B/(A+B) 는 주택분의 취득세 과세표준입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

취득세 계산 사례

 

위와 같이 주택분과 상가분의 안분비율이 각각 나왔다면, 총 매수금액에서 (%)를 곱하여 각 부분의 금액을 최종적으로 산정합니다.

 

예컨대 10억의 상가주택을 취득한 경우 아래와 같이 산정할 수 있습니다.

구분	상가분	주택분	합계
건물	1.1억원	2억원	3억1천만원
토지	6억원	3억원	9억원
합계	7.1억원(58.7%)	5억원(41.3%)	12억1천만원(100%)

• 상가분 취득세 : 5.87억 X 4% = 2,438만원
• 주택분 취득세 : 4.13억 X 8%(조정대상지역, 2주택자 가정) = 3,312만원

 

주택분이 상가분보다 비율이 낮지만, 취득세는 중과로 인해 훨씬 비싼 것을 알 수 있습니다.

 

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지금까지 상가주택의 취득세 계산 방식을 도식화 해보았습니다. 계산 방식은 위와 같이 매우 복잡합니다. 취득세 고지서를 발급하는 것은 각 지자체 취득세과 공무원이니, 취득하기 전 먼저 지자체를 방문하여 정확한 취득세 계산을 미리 의뢰해 보는 것을 추천합니다.