동작구 이수 힐스테이트 실거주 만족도 후기 및 입지분석(+향후 전망)

안녕하세요. 오늘은 서울시 동작구 동작동에 위치한 '이수 힐스테이트' 단지에 대한 입지 분석을 올려드립니다. 이수 힐스테이트는 이수역과 가깝고 뒤로는 서달산, 앞으로는 반포천을 이용할 수 있는 초품아 아파트입니다. 저희 가족에게도 동작구 이수 힐스테이트는 직주 근접이 가능한 곳이어서 관심이 많이 가는 아파트입니다.

 

1. 기본 정보

주소 서울시 동작구 동작동 333

준공년월 2013년 2월(10년 차)

세대수 총 680세대

동수 총 15개 동

난방방식 개별난방(도시가스)

시공사 현대건설

옹적률 212% 건폐율 26%

 

이수 힐스테이트는 한 때 동작구 내에서 대장 아파트로 불렸던 아파트입니다. 현재는 흑석 뉴타운의 비상으로 아쉽게 자리를 물려주고 있지요. 아무튼 동작동의 입지는 그만큼 훌륭한데요. 강남 접근성, 용산 접근성, 사당역을 가까이하고 있어 경기도 남부권으로의 접근성 모두 훌륭합니다. 또한 동작초등학교가 뒤로 붙어있어 초품아 아파트이기에 자녀를 키우는 학부모라면 선호할만한 입지라고 생각됩니다.

 

기본 정보를 보다 보니 건폐율이 26%인데요. 이 정도면 상당히 높은 수준입니다. 제가 직접 가보고 빽빽하다고 느꼈던 잠실 트리지움 아파트의 건폐율이 14%에 불과한데, 이수 힐스테이트는 부지가 좁고 긴 형이라서 아무래도 공간에 여유가 좀 부족하네요. 이런 점은 아쉽습니다.

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2. 실 거주 만족도가 높은 아파트

 

호갱 노노 어플을 통해서 실거주민들의 만족도나 불만사항을 파악해 본 결과, 숲세권인 점과 반포천, 한강 접근성이 좋은 점은 긍정적인 요소로 꼽혔습니다. 또한 대로변 동에 '하나로마트'가 있고 남성 사계시장을 이용하기 수월하여 장보기도 편하고, 각종 편의시설들이 잘 입점되어 있다고 합니다.

 

또한 필라테스, 골프연습장, 사우나, 헬스클럽, 도서관 등 커뮤니티가 잘 되어 있는 편이라고 해요. 10년 차 아파트이지만 커뮤니티를 잘 관리하고 사용하고 있는 것을 보니 역시 동작구에서 가장 좋은 아파트라는 명성이 괜히 나온 말은 아닌 것 같습니다.

 

단점은 윗동으로 갈수록 지대가 높아 평지가 아니라는 점이 꼽혔습니다. 또 산과 맞닿아 있어 여름에는 모기도 많다고 하네요. 하지만 도로에 열선을 깔아 눈이 내리더라도 미끄러움 걱정이 덜하다고 하네요. 또 단지 입구에 따릉이가 설치되어 있어서 한강변이나 이수역 쪽으로 움직이기에도 편하다고 합니다.

 

3. 매물 현황 : 2020년 중순 가격대 형성

84제곱미터 기준 현재 최저가의 매물은 107동 저층 13억 7천만 원입니다. 114동 고층 매물은 14억 5천만 원입니다. 경사가 없는 앞동인 103동 중층 매물은 14억 5천만 원에 나와 있습니다. 2021년 5월 앞동 15층 매물이 16억 6천에 거래된 이후, 약 2억 정도 감액된 금액입니다. 약 13% 낙폭이 있는 상황이나, 잠실/과천 등의 낙폭에 비해서는 적은 수준입니다.

 

전세가는 앞동 기준 8억 5천만 원, 뒷동 기준 7억 선에 나와 있습니다. 전세 최고가는 2022년 7월 앞동 기준 10억 5천만 원입니다. 매매가와 마찬가지로 현재의 시세는 최고가 기준 2억 정도 감액된 수준입니다.

 

3. 입지 비교

(1) 이수 힐스테이트 vs 과천 '슈르'

이수힐vs슈르

2008년 입주한 과천 슈르와 이수 힐스테이트를 비교해 보았습니다. 이렇게 비교해 본 이유는 단순히 제가 가고 싶은 단지들이기 때문입니다. 이수 힐스테이트가 서울에 위치하여 우위를 점할 것이라고 생각했는데, 상승기에는 비슷하게 움직였네요. 과천 신축 단지들로 인해 함께 상승장을 누린 슈르가, 하락기에는 매우 취약한 모습을 보이고 있습니다. 이수 힐스테이트는 현재 거래가 없는 상태입니다. 

 

(2) 이수 힐스테이트 vs 마. 용. 성 단지들

이수힐vs마용성

동작구 대장이었던 이수 힐스테이트와 마. 용. 성 유사한 연식의 단지들을 비교해보았습니다. 용산의 신계 이편한세상, 성동구의 옥수 리버젠, 마포구의 e편한세상 마포리버파크입니다.

 

입주 당시에는 유사한 시세로 나아가다가, 상승장이 본격화되는 2018년부터는 마.용.성 단지들의 시세가 더 높게 분출함을 알 수 있었습니다. 마포 용강동, 성동구 옥수동은 뉴타운으로서 주거 지역으로 자리매김한 지역이다 보니 소비자들에게 더 매력적이었던 것으로 판단됩니다. 신계동의 경우에는 용산이라는 입지적인 강점으로 동작구 동작동과 가격의 갭을 벌려 놓은 것으로 해석됩니다.

 

(3) 이수 힐스테이트 vs  방배동 아파트

이수힐vs방배

이번에는 바로 맞은편에 길을 하나 두고 마주 보고 있는 방배동 아파트들입니다. 여기서 조금 뼈 아픈 교훈을 얻을 수 있었는데요, 이수 힐스테이트가 입주한 2013년 즈음부터 2015년 즈음에는 이수 힐스테이트와 방배 현대홈타운 1차 아파트가 유사하게 움직였지만, 상승장이 시작된 2016년부터는 방배 현대홈타운이 2억 이상의 갭을 벌리면서 이수 힐스테이트를 압도하는 것을 볼 수 있었습니다. 현재 방배 현대홈타운은 22억 최고가를 터치하고 거래가 없는 상태이며, 이수 힐스테이트의 최고가는 16억 6천만 원이니 약 6억 이상의 갭이 발생하였던 것으로 보입니다.

 

방배 현대홈타운은 비록 1999년 입주한 아파트로 23년 연식의 아파트이나, 이수역과의 거리, 생활 인프라(서문여중, 서문여고 학군), 환경적인 면에서 동작동보다 상위 입지이며, 이런 점이 상승장에서는 더욱더 격차가 벌어지는 원인이었던 것으로 생각됩니다.

 

방배 롯데캐슬 아르떼는 이수 힐스테이트와 같은 2031년에 지어진 아파트입니다. 세대 수도 아르떼가 744세대, 힐스테이트가 680세대로 거의 같습니다. 아르떼와 힐스테이트는 2013년~2017년까지 약 2억의 갭을 유지하다가 현재는 8억으로 갭이 확대되었습니다. 가격 비율로 보자면 거의 같은 비율(아르떼 아파트가 45% 더 비쌈)을 유지 중입니다. 앞으로는 방배 5 구역, 14 구역 등의 입주로 인해 아르떼의 단점이던 '나 홀로 아파트'의 문제가 해소되면서 아르떼의 입지가 더욱 매력적으로 보일 것으로 생각됩니다.

 

이수 힐스테이트 역시 최근 '이수 푸르지오 더 프레티움'이 입주하였습니다. 2021년 입주하였으며 514세대의 중규모 아파트입니다. 그러나 평지에 다양한 구역이 입주하는 방배동 재개발과 같은 파급력은 부족한 것으로 생각됩니다.

 

4. 정리

이수 힐스테이트는 교통, 학군, 생활인프라 면에서 부족한 면이 크게 없는 좋은 아파트라서 저희 가족의 매수 후보 중 하나인 아파트입니다. 하지만 10년 차라는 애매한 연식, 확장성이 부족한 동작동의 거주환경, 낙후된 주변 구역 등의 단점은 아쉬운 것이 사실입니다. 

 

그럼에도 불구하고 과천시 래미안 슈르 아파트에 비해서는 서울 사통팔달의 입지에 위치한 이수 힐스테이트에 한 표를 던지고 싶습니다. 다만 거주 만족도가 높으신지 이수 힐스테이트에는 매물이 그렇게 많지도 않고, 급매는 찾기 어려운 듯하더라고요. 저렴한 매물을 잡을 수 있는 가능성 자체는 대단지인 래미안 슈르가 더 좋지 않을까 하는 생각도 하게 되네요.

 

이상으로 서울시 동작구 동작동의 [이수 힐스테이트 아파트]에 대한 저의 생각을 마치겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

★ 간단 요약

• 이수 힐스테이트는 위치, 교통, 학군, 인프라 면에서 살기 좋은 단지이다.
• 마용성의 유사 연식의 단지에 비해 상대적으로 매력이 덜한 것은 사실인 것 같다
• 실거주 만족 측면에서 접근하는 것은 OK. 투자 면에서는 다른 대안도 알아보자.

 

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