마포 래미안 푸르지오, 과천 푸르지오 써밋을 보며 생각해본 "입지의 중요성"(feat. 잠실동)

마포 래미안 푸르지오, 과천 푸르지오 써밋을 보며 떠오르는 생각(feat. 잠실동)

최근 부동산 시장을 보면서 든 생각을 잠실과 마포 래미안 푸르지오, 과천 푸르지오 써밋의 사례와 함께 가볍게 정리해 봅니다.

부동산 시장에 있어서 가장 중요한 것은 무엇일까요. 제 생각에는 '입지'입니다. 상승장에서 사람들은 입지를 보고 물건을 사고 싶어 합니다. 반면 하락장에서도 사람들은 입지에 대한 믿음을 유지하지 못해 물건을 매도합니다. 결국 입지라는 것은 부동산에 있어 '자산의 기본 가치'를 의미하기에, 입지는 매우 중요합니다.

주식에서 가장 중요한 것은 '이익'

잠깐 주식 얘기를 해보겠습니다. 저는 적지 않은 기간 동안 주식 공부를 하면서, 주식에 있어서 가치라는 것이 결국 회사가 벌어들이는 이익이라는 것에 대해서는 어렴풋이 이해를 하였습니다.

주식은 회사가 현재 벌어들이고 있는 이익, 그리고 앞으로 벌어들일 이익에 대한 주당 가격이라고 생각합니다. 그런데 그런 이익은 매일 단위로 변하는 것이 아닙니다. 너무나 장기적인 개념이라 정확한 측정도 어렵지요. 그러나 주식 시장에서 주식의 가격은 매일 변동합니다.

'현재+미래의 이익'을 바라보는 사람의 가변적인 심리가 가변적인 가격을 만든다

그 이유는 사람의 심리 때문입니다. 회사의 전망을, 현재를 바라보는 사람들의 기대와 실망이, 인내와 조급함이 매일매일 바뀌기 때문입니다. 그런 이유로 주식의 가치와 가격은 일치하지 않고 일치할 수 없습니다. 주식 투자를 잘 하는 사람은, 어쨌든 두루뭉술하게라도 주식의 가치에 비해 사람들의 실망과 비관이 너무하다 싶은 때 매수해서 긍정과 낙관이 팽배할 때 파는 사람일 것입니다.

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부동산의 가치는 '현재의 입지'와 '미래의 입지'의 결합

다시 돌아와서, 부동산의 가치인 입지에 대해서 얘기해 보겠습니다. 주식의 가치인 이익이 '현재의 그 기업이 벌어들이는 이익'과 '미래의 그 기업이 벌어들일 이익'을 결합한 그 무언가라면, 부동산의 가치인 입지는 '현재의 주거 편의성'과 '미래의 주거편의성'이 결합한 것이라고 생각합니다. 즉 사람들은 현재와 함께 늘 미래를 생각합니다. 미래가 개입되기 때문에, 주식시장 만큼은 아니더라도 부동산 시장에는 늘 부침이 있는 것이라고 생각합니다.

아직 지어지지 않은 주거단지, 아직 깔리지 않은 교통망, 아직 형성되지 않은 학군, 아직 미비한 일자리..
혹은 현재는 번화하나 쇠락해가는 상권, 낡아가는 아파트, 경쟁적으로 더 좋은 지역에 지어지는 택지로 인한 수요감소..
미래는 현재와 부분적으로는 같고, 부분적으로는 다르겠지요.

'현재의 입지'는 상수. '미래의 입지'는 미지수

입지라는 것은 꽤나 안정적이지만 조금씩 변화합니다. 마치 생물처럼요. (참고로 사마천은 재화도 액체나 기체와 같이 우리 주위에서 번성하고 옮겨 다니는 생물이라고 했습니다. 이렇게 보면 세상이 더욱 흥미롭게 느껴집니다)

그래서 우리가 부동산 시장에서 살아남기 위해서는 첫째, 남들보다 다가올 '미래'를 냉정하게 예측할 수 있는 능력이 필요합니다. 둘째, 남들이 그 미래를 '현재' 어떻게 보고 있느냐도 알아야 합니다. 첫 번째 미래를 예측할 수 있다면 우리는 그 자산의 냉정한 위치를 대략적으로 이해할 수 있습니다. 두 번째로 그 미래를 다른 사람들이 어떻게 평가하는지 파악한다면 우리는 투자의 기회를 잡을 수 있습니다.

과천시 vs 잠실동

가격비교

2019년~2020년 과천 1단지 등 과거 주공아파트였던 과천시 아파트들이 대거 정비사업 끝에 신축 아파트로 변모하면서, 2008년 입주 아파트 단지들로 이루어진 잠실의 아성에 잠시 도전하던 때가 있었습니다.

그러나 2021년 상승장이 최고조에 오를 때에는 과천은 잠실에 비해 시세를 분출하지 못했습니다. 현재 하락장에서도 유난히 낙폭이 큰 잠실이지만 과천과는 갭을 유지하는 모습입니다.

마포구 vs 잠실동

가격비교(아실)

그런가 하면 2014년 입주한 마포래미안푸르지오는 2018년 즈음 마포 재개발이 어느 정도 완성된 가면서 마. 용. 성 중에서도 핵심 단지로 급부상하며 잠실 트리지움 아파트와 유사한 가격대를 가져갔습니다. 잠실이 선행하면 마포 래미안 푸르지오가 뒤따르며 올라가는 모습이었습니다.

그러나 역시 2021년 상승장 고점에서는 트리지움에 비해 시세를 분출하지 못했고 현재도 이전의 갭이 유지되는 모습입니다. 과천시와의 비교에서도 그렇지만, 잠실은 비교되는 단지들과 연식의 차이에도 불구하고 입지의 분명한 우위를 보여주는 모습입니다.

입지 서열의 왜곡이 기회이다

과거 과천시와 반포동, 과천시와 방배동, 마포구와 잠실동의 시세 역전 혹은 추격 사례라거나 신규 뉴타운의 시세 점핑, 일산의 몰락.. 등을 보며 입지에 대한 냉철한 감각이 중요함을 생각해 봅니다. 앞으로 투자해야 할 곳은 아래의 조건 중 하나는 꼭 충족해야겠다는 생각을 하게 되었습니다.

• '현재는 다른 사람들이 저평가하지만 언젠가는 세간의 조망을 받을 만큼 미래 가치가 뛰어난 지역'이라서 한 번쯤 마포 래미안 푸르지오나 과천 푸르지오 써밋처럼 한번쯤 입지의 서열을 깰 수 있는 저력을 품은 지역
• 잠실동처럼 잠시 도전을 받을 수는 있어도 공고하게 서열을 유지할만한 단단한 힘을 가진 지역

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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