일시적 1가구 2주택 기본원리 최신사례

일시적 1 가구 2 주택 기본원리 최신사례

안녕하세요. 오늘은 일시적 1 가구 2 주택 관련 최신 유권해석 내용이 나와 이를 정리합니다. 부동산을 사고파는 데 있어서 하나의 부동산을 사고, 판 다음에 다른 부동산을 사는 경우에는 이런 일시적 1 가구 2 주택 내용을 공부할 필요가 없지만, 시장의 상황에 따라서 2개의 부동산을 거래하는 경우 1 가구 2 주택 특례는 절세를 위해서 꼭 알아야 하는 내용입니다.

1. 일시적 1 가구 2 주택 기본 원리

일시적 1 가구 2 주택의 기본 원리는 1.2.3. 법칙이라고 쉽게 풀어서 말하기도 합니다. 즉

• 1. 종전주택 취득한 날부터 "1년 이상 경과 후" 신규주택을 취득
• 2. 양도일 현재 종전주택은 "2년 이상 보유"했을 것(조정지역이라면 2년 거주)
• 3. 신규주택을 취득하고 "3년 이내"에 종전주택을 양도할 것

일시적 1 가구 2 주택 비과세를 충족하기 위해서는 먼저 주택을 1채 보유한 세대에서 해당 주택(종전주택이라 합니다)을 취득한 때로부터 1년 이상 지난 이후에 다시 새로운 집(신규주택이라 합니다)을 매수한 경우, 이 종전주택을 2년 이상 보유하고 매도한 경우에는 그 종전주택의 양도차익에 대해서 양도소득세를 면제한다는 내용입니다.

근거조항은 소득세법 제155조 1항입니다. 이 소득세법 조항을 살펴보면 국내에 1 주택을 소유한 1세대가, 해당 주택을 양도하기 전 일시적으로 다른 주택을 소유하여 2 주택이 되었을 경우에 한하여 1 가구 1 주택자로 보고 비과세 혜택을 적용한다는 것입니다.

2021년 이전에는 이 일시적 2 주택 특례를 적용받기 위해서는 세대원 전원이 신규주택으로 전입해야만 했지만, 2022년에 이 신규주택 전입요건은 폐지된 상태입니다.

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소득세법 시행령

2. 입주권, 분양권의 일시적 2 주택 비과세 특례

한편 이미 지어진 기축 아파트에 대한 양도, 양수와 달리 멸실된 주택이지만 신규 주택으로 완공될 권리인 입주권에 대해서도 1세대 1 주택의 특례, 즉 1 가구 2 주택의 비과세가 적용되는 경우가 있습니다. 가장 먼저 생각할 수 있는 경우는 보유 주택이 재개발이나 재건축 등의 정비사업으로 인해 멸실된 경우, 해당 가구가 거주할 대체주택을 취득하는 경우입니다.

(1) 대체주택

이 경우에는 먼저 소유한 주택이 재건축 또는 재개발 사업시행인가를 받는 경우 그 사업시행인가일부터, 관리처분계획인가일까지 그 대체주택을 매수하는 것입니다. 대체주택으로 매수한 주택에 1년 이상 거주하여야 하며, 재건축 등으로 새로 준공된 아파트에는 준공 후 3년 이내에 거주를 위하여 세대원 전원이 전입하여야 합니다. 이때, 해당 대체주택도 준공 후 3년 이내에 매도하여야 하고, 세대원 전원이 전입하여 1년 이상 거주하여야 합니다.

종전주택 요건	1. 국내에 1주택 소유 1세대가 2. 그 주택의 재개발, 재건축 시행기간 동안 거주하기 위해 다른 주택을 취득하는 경우
대체주택 요건	1. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 2. 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 하여 거주 3. 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

case1. 신규주택 완공 전 양도 + 신규주택 완공일로부터 3년 이내 세대원 전원 전입, 1년 이상 거주
case2. 신규주택 완공일로부터 3년 이내 양도 + 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주

(2) 1세대 1 주택 + 1입주권(분양권) 특례

한편 이런 경우도 있습니다. 주택 1채를 보유한 사람이, 다른 대체주택이 될 입주권을 구매하는 것입니다. 이 경우에는 다른 대체주택이 될 입주권인 '관리처분인가'를 받은 재개발 혹은 재건축의 입주권이어야 합니다. 또한 이 입주권이 준공된 후 3년 이내에 기존의 주택을 매도해야 하며, 입주권이 준공된 주택에는 준공 후 2년 이내 입주하여 1년 이상 거주하여야 합니다. 만약 입주하지 않는다면 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다.

주택과 분양권의 일시적 2주택 (원칙)	입주권 등 취득일로부터 3년이 지난 실입주 목적의 분양권
1. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건 충족 2. 종전주택 취득 1년 후 신규분양권 취득 3. 신규분양권 취득 후 3년 내 종전주택 매도	1. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건 충족 2. 종전주택 취득 1년 후 신규 분양권 취득 3. 완성 후 3년 내 이사 + 1년 이상 거주 종전주택은 완성 전, 후 3년 내 매도

- 입주권 분양권 취득일로부터 3년 이내 양도
- 입주권 분양권 취득일로부터 3년 도과 + 신규주택 완공 전 양도 = 완공일로부터 3년 이내 세대원 전원 전입, 1년 거주
- 입주권 분양권 취득일로부터 3년 도과 + 신규주택 완공일로부터 3년 이내 양도 + 세대원 전원 전입하여 1년 이상 거주

+ 2023년 1월 26일 변경된 '부동산 세제 보완방안'에 따르면, 1세대 1 주택자가 주택 1채를 보유한 상태에서 분양권이나 입주권을 추가로 산 경우(위의 (2) 사례) 종전주택의 특례 처분기한이 2년에서 3년으로 연장되었습니다. 또 1세대 1 주택자가 대체주택을 취득한 경우(위의 (1) 사례) 역시 신규주택 완공일로부터 3년 이내 처분하도록 처분기한을 연장하였습니다. 이런 비과세 혜택은 입주권이나 분양권인 주택이 준공되었을 때 입주하는 경우에만 적용되는 것으로, 준공되었는데 실거주하지 않거나 입주권이나 분양권을 처분하는 경우에는 제외됩니다.

3. 분양권에 대한 1세대 2 주택 특례 유권해석

분양권의 일시적 2주택

한편, 처음부터 주택이 없는 상태에서, 복수의 분양권을 취득하여 가지고 있는 경우에는 1세대 2 주택 특례가 적용될 수 있을 것인지에 대해서 2021년의 기획재정부 유권해석이 있었습니다.

2017년 동일한 일자에 조정지역에 있는 A분양권과 B분양권을 모두 취득하였는데, 먼저 A분양권이 2018.12월 준공되고, 1년 이상 지난 후에 2020년 2월 B분양권이 준공되었습니다. 이 경우에 둘 중에 먼저 입주 잔금을 치르는 A주택이 종전주택이 된다는 것입니다. 그래서 종전주택(A)의 처분기한은 B신규주택의 준공 후 2년 이내에 처분해야 비과세가 된다는 것입니다. 유권해석 자료는 [기재부 재산세제과-512 2021.5.25.]입니다.

• 2017년 A, B 분양권 취득
• 2018년 12월 A분양권 준공 > "종전주택"
• 2020년 B분양권 준공 > "신규주택"
• 이 경우 A주택 처분기한은 B주택 준공 이후 2년 이내임

여기서 처분기한이 "2년"인 이유는 A분양권이 준공된 시점이 2018.9.14~2019.12.16 사이이므로 허용기간을 2년으로 하는 것입니다. 상기 기재부 유권해석 그림 우측 하단을 참조하시면 됩니다. (단, 위의 2년 이내라는 조건은 현재는 처분기한이 조정지역 및 비조정지역 모두 동일하게 3년으로 변경되었으므로 준공 후 "3년"일 것입니다.)

비슷한 사례로, 2015년 경기도 동탄(비조정지역)의 A, B분양권을 취득한 경우, A분양권은 2018년 3월 20일 준공하여 잔금을 납부하였고 B분양권은 2019년 3월 29일 준공하여 잔금을 납부한 사례입니다. 이 경우 B주택을 취득한 때부터 3년 내 A주택을 양도하면 1세대 2 주택 비과세가 가능하다고 합니다. 이때 A와 B주택의 각 잔금 납부일은 1년의 차이가 있기에 가능한 것입니다.

이상으로 일시적 2 주택 비과세 특례의 기본 원리와 종전주택 양도기한에 대해서 알아보았습니다. 일시적 2 주택 관련 특례의 부칙들이 생겼다 없어졌다 하면서 법을 이해하기가 너무 까다로운 것이 현실입니다. 관련된 내용은 전문 세무사와 꼭 상담을 받으시고 진행하여야 할 것입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.