아파트지구 폐지하는 이유?

아파트지구 폐지하는 이유?

 

1. 아파트지구의 목적 및 배경

 

아파트지구 제도란 1970년대 서울시에 효과적인 주거단지 개발을 목적으로 1976년 도입되었다고 합니다. 아파트지구라는 단위계획을 통하여, 초등학교를 중심으로, 인구와 면적, 공공시설 등이 어느 정도 규모를 갖춘 독립적이고 완성된 주거지를 만들고자 하였던 것입니다. 하나의 용지에 하나의 용도, 밀도와 높이의 일관성 규제 등을 특징으로 합니다.

 

그렇지만 이 제도는 해당 지구에 아파트만을 배치해야 하는 등 주거단지의 유기적인 순환과 기능을 고려하지 않은 제도라는 비판이 있었습니다. 예컨대 주거용지에는 주택만, 상업용지에는 상가만을 건축해야 했기 때문에 복합적인 개발 방향과는 맞지 않는다는 비판이 있었습니다.

 

또한 아파트가 국민 주거 유형 중 70%를 넘길 정도로 보편화되면서, 제도의 본래 취지였던 '아파트'의 신속한 공급이라는 의미가 퇴색하였습니다.

 

이런 이유로 2003년 11월에는 아파트지구가 국토계획법에서 삭제되었고, 주택법 부칙으로만 그 명맥을 이어나갔습니다. 그러나 근거법인 국토계획법에서 삭제됨에 따라 신규 지정이 불가능했고, 존치하는 지구의 관리에 있어서도 이미 현실에 맞지 않는다는 비판이 이어져왔습니다.

 

2. 아파트지구의 폐지 및 이유

 

2023년 1월 18일 서울시는 제1차 도시계획위원회를 개최하였습니다. 2023년 처음으로 열리는 위원회에서, 서울시는 '용도지구(아파트지구) 개발기본계획 변경안'을 수정가결하였습니다. 아파트지구라는 제도를 폐지하고 지구단위계획으로 전환을 추진한다는 것입니다.

 

이미 2021년 2월 25일 서울시는 도시건축공동위원회를 열고 아파트지구에 대한 개발계획을 지구단위계획으로 변경하는 안건에 수용을 하였습니다. 

 

서울시에서는 아파트 지구의 폐지로 인해서 아파트 지구 안의 재건축 사업이 더욱 효율적이고 유연해질 것이라고 기대하고 있습니다. 아파트 숲이라는 오명이 불렸던 아파트 밀집지역들에 있어서 더욱 다양한 주거 공간, 상업공간을 확보할 수 있다는 것입니다. 재건축 대상 주택 용지는 특별계획구역으로 지정하여 정비계획의 속도가 더 빨라질 전망입니다. 또 한강변 주택용지에 일률적으로 부과하던 공공기여 15% 규정은 변경의 여지가 생김으로써 재건축 사업의 사업성에 있어서도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.

 

서울시는 이와 별도로 '아파트 지구 폐지 및 기록화 사업 연구용역'을 계획하고 있습니다. 이를 통하여 서울시의 주거 관리 정책에 대한 단편의 역사로 아파트 지구를 기록한다는 입장입니다.

 

3. 서울시내 아파트지구 목록

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아파트 지구

 

	지구명	단지 수	현황	잔여 단지
1	화곡 아파트지구	3개	전체 폐지	0개
2	여의도 아파트지구	12개	존치	12개
3	이촌 아파트지구	4개	구역 축소	2개
4	원효 아파트지구	1개	전체 폐지	1개
5	서빙고 아파트지구	23개	구역 축소	1개
6	이수 아파트지구	4개	구역 축소	1개
7	반포 아파트지구	47개	구역 축소	11개
8	서초 아파트지구	22개	구역 축소	3개
9	압구정 아파트지구	22개	존치	22개
10	청담/도곡 아파트지구	39개	전체 폐지	0개
11	아시아선수촌 아파트지구	1개	전체 폐지	1개
12	잠실 아파트지구	13개	구역 축소	3개
13	가락 아파트지구	2개	구역 축소	1개
14	암사 명일 아파트지구	5개	구역 축소	1개

 

 

서울시내에는 현재 14개의 아파트지구가 존재합니다. 이 14개의 아파트 지구 내에 속해있는 주택 단지는 208개로서 한 지구당 평균적으로 13개 이상의 아파트 단지를 품고 있는 셈입니다. 이 단지들은 주로 한강변 저습지가 많습니다. 이 중 가장 큰 아파트지구는 반포주공부터 잠원동 일대까지 이어지는 반포 아파트지구로서, 규모가 291만 제곱미터에 달한다고 합니다. 이런 아파트지구 내의 세대수는 총 14만 9,684 가구입니다.

 

다만 서울시에서는 이 중 원효, 화곡, 아시아선수촌, 청담/도곡지구 총 4개 지구를 전체 폐지합니다.

 

반포, 서초, 서빙고, 이수, 여의도, 압구정, 이촌, 잠실, 가락, 암사명일 등 나머지 10개 지구는 현재 정비사업이 진행되고 있어 아파트지구를 당장 폐지할 경우 정비사업의 신속한 진행에 우려가 된다는 지적이 있어 이 지역은 구역계를 축소하기로 하였습니다. 이렇게 되면 208개였던 서울 아파트지구가 57개 단지만 남게 됩니다.

 

4. 폐지 후 기본 방향 : 아파트지구 개발기본계획을 '지구단위계획'으로 전환

 

서울시는 아파트지구에서 해제된 구역에 대해서 지구단위계획을 각각 수립하고 있습니다. 송파 가락, 청담/도곡, 서빙고 아파트지구는 이미 열람 공고를 시작하였다고 합니다. 아직 정비를 구체화하지 않은 지구는 특별계획구역으로 용적률, 높이, 개발 지침을 제시할 것입니다.

 

아파트지구 전체를 주택용지로 관리하던 과거에는 '주택용지', '중심시설용지' '개발잔여지' 등 용도에 따른 규제가 있었던 반면 지구단위계획 하에서는 이러한 부지들을 각각 획지 개념으로 관리하게 됩니다.

 

서울시는 각 지구별로 지구단위계획을 결정하는 시점에 아파트지구 폐지 결정고시를 동시에 진행할 예정입니다. 아파트지구는 다른 아파트밀집지역과 이제 차이점이 없고, 장기적으로 일반 지역과 동일한 도시관리체계로 일원화하여 관리하게 될 것입니다.

 

그러나 서울시에서도 상징성이 크기 때문에 부동산에 미칠 파급효과가 큰 지역인 압구정, 여의도, 잠실은 국가 차원의 논의 이후에 정비계획을 수립한다는 방침입니다.

 

문서 원문 보기

대규모 주거지의 통합적 관리 및 안정적 주택공급을 위한 아파트지구 지구단위계획 전환지침 개정

대규모 주거지의 통합적 관리 및 안정적 주택공급을 위한아파트지구 지구단위계획 전환지침 개

 

간단 요약

• 아파트지구란 1970년대 획일적인 도시관리를 위해 고안된 것으로 현재는 근거법이 상실된 상태이다
• 2022년 아파트지구 관리계획을 지구단위계획으로 변경하는 지침을 발표하였다
• 이 지침을 통해 기존 용지별 획일적 관리에서 벗어난 유연한 도시 정비 계획이 기대된다

 

지금까지 아파트지구의 개념, 배경, 그리고 아파트지구를 폐지하는 이유와 향후 기본 방향에 대하여 알아보았습니다. 자세한 내용은 위의 서울시 원본 문서를 열람하실 수 있습니다. 아파트지구 폐지로 인한 유연하고 효율적인 도시관리 정책을 기대합니다.