훨훨(박성혜) - 입지 센스

안녕하세요. 오늘은 훨훨(박성혜)님이 지은 <입지 센스>라는 책을 리뷰해 볼까 합니다. 이 책의 부제는 '한 번의 선택으로 부의 계급을 높이는 부동산 투자의 감각'이라고 하네요. 입지 센스를 풀어쓴 말인 것 같습니다.

 

세상을 살다 보면 무엇이든 참 감각이라는 것이 중요한 것 같습니다. 패션 감각, 미각, 촉각, 직감, 후각 모두 감각에 속하는 영역이지요. 교과서적으로 이렇다, 저렇다 표현할 수 없는 것도 있겠지만 말로 다 설명하지 못하더라도 우리가 선호하고 싫어하는 무언가는 존재하는 것 같아요.

 

저자는 입지에 있어서도 이런 식의 감각을 가지고 접근해야 한다고 말합니다. 새로운 신조어처럼 보이지만 사실은 원래도 부동산을 보는 눈이라는 것은 강남 사모님들에게는 존재해 왔던 것이니까요. 원래 있었던 것을 새롭게 보이게 하는 저자의 마케팅 능력에 박수를 보내고 싶네요. 

 

이 책을 읽으면서 좋았던 점은 2022년~2023년 지속되는 조정장을 맞아 2022년 착공한 교통망들을 분석해 놓은 것입니다. 현재부터 투자를 고려한다면 2~3년 내에 투자 및 매도를 하더라도 어느 정도 성과가 있을 수 있겠지요. 부동산 시장이 어떻게 되느냐에 따라서 좀 다를 수는 있겠지만, 현재 달라지고 있는 각 지역별 입지의 위상들을 가늠해 볼 수 있어서 좋았습니다.

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2022년 기 착공한 수도권 교통망

• 신분당선 연장

2022년 5월 신논현역, 논현역, 신사역까지 신분당선이 추가 연장됨에 따라 성남, 용인, 수원에서 서울에 갖는 '심리적 거리감'이 대폭 줄어들게 됩니다. 용인 수지구 '수지구청역' 인근 리모델링 추진 아파트 주목해 볼 필요가 있습니다. 용인에는 판교 테크노벨리보다 5배 큰 규모의 [용인 플랫폼시티] 사업도 예정되어 있습니다.

• 8호선 연장

2023년 말 8호선 연장구간 개통 예정입니다. 암사역에서 끝나던 구간이 선사, 토평, 구리, 구리도매시장, 다산, 별내까지 5 정거장이 추가 개통됨에 따라 구리시 토평동, 남양주 다산신도시, 남양주 별내동 일대를 서울과 연결해 주게 됩니다.

 

구리역에서 잠실역까지 18분, 별내역에서 잠실역까지 25분 소요 예정. 구리시에는 토평역, 구리역, 구리도매시장역 총 3역이 신설됨에 따라 구리 대부분의 지역이 8호선 역세권으로 자리 잡을 것으로 예상됩니다.

• 서해선

2018년 이미 개통하였으나, 2022년 하반기 '부천 종합운동장' '원종역'이 개통하였습니다. 2023년 상반기에는 원시-소사 구간이 개통하며 부천시, 시흥시, 고양시 주민들은 일자리 접근성이 대폭 개선될 것입니다.

부천종합운동장역에서 마곡역까지 안 한번의 환승으로 10분 내 도착이 가능합니다.

* 소사역, 원종역, 능곡뉴타운을 주목해볼만 합니다.

 

• 신안산선

경기도 안산시에서 시흥시, 광명시, 안양시를 지나 구로, 영등포, 여의도까지 연결되는 노선입니다. 안산 중앙역에서 여의도까지 30분이면 갈 수 있는 수준으로, 현재의 약 1/3 수준으로 소요시간이 줄어드는 것입니다. 이 노선은 서쪽의 신분당선이라고도 불립니다.

안산시에서는 선부역(서해선), 성포역(신안산선)이 신축 아파트 주거벨트로 다시 태어나는 중입니다.

• 월곶판교선

경기도 시흥시 월곶역에서 인덕원역을 지나 판교역까지 이어지는 노선으로, 2026년 개통 예정입니다. 일반적인 서울의 지하철보다 3배 빠른 지하철로, 송도에서 판교까지 급행 기준 30분이면 도착하는 수준입니다. 

• 신림선
• 동북선

 

저도 눈은 강남을 바라보고 있지만, 현재의 소득이나 자산 수준으로는 택도 없는 상황이거든요. 이 책을 읽고 앞으로 강남이 될 지역, 그러니까 앞으로 그 지역에서 대장이 될 수 있는 지역들을 찾아보는 눈을 키워야 하겠다는 생각을 했습니다. 원래 교통, 학군, 환경 등 기본기가 탄탄한 지역도 물론 좋지만, 한 차원 점프를 위해서는 '확장된 서울'이라는 트렌드에 편승하는 지역에 눈을 돌려야 한다는 생각을 하게 되었습니다.

 

앞으로 공급된 3기 신도시들에 대해서 좀 더 알아봐야겠다는 생각을 하게 되었고요. 그리고 제가 기존에 투자한 지역에 대해서도 복기를 하게 되네요. 입지라는 가치는 지속적으로 변하기 때문에 미래가치가 있는 지역을 투자해야 한다는 생각을 하는데, 저는 이미 특정 지역 내에서도 기본기가 어느 정도 되어있는 곳을 투자했던 것 같아요.

 

수요/공급에 대해서는 고려했지만, 그 지역 내에서 어떤 곳이 매력도가 있는지, 앞으로 더 있을지 대해서는 생각을 덜 했었습니다. 투자에 있어 사고의 날을 조금 더 예민하게 만들어줄 수 있는 책이었다고 생각합니다. 추천합니다.

기억하고 싶은 문장들

 

34 부동산 소장님이 해주시는 지역 브리핑을 들으면 그 지역의 전체적인 분위기와 호재, 그 안에 사는 사람들의 이야기까지 모두 들여다볼 수 있었다. 부동산 벽에 걸려있는 커다란 지도를 보며 지역의 대장 아파트와 재건축, 재개발 정비사업의 위치를 파악했고, 지도로 본 구역은 반드시 내 발로 직접 밟아보며 모든 것을 눈에 담고 귀에 새겼다. 임장 후에는 집으로 돌아와 내 지도책에 교통 호재, 시세, 내가 보고 들으며 느낀 지역의 인상 등 모든 정보를 써넣었다. 포스트잇과 노트를 오려 붙이느라 지도책은 늘 배불뚝이였다. 한 권의 지도책에 서울 수도권을 단권화한 것이다.

 

44 첫 집만큼은 내 가용자금으로 선택할 수 있는 최고의 입지에 마련하길 권하고 싶다. 큰 눈덩이는 한 번만 굴려도 되지만, 작은 눈덩이를 굴려 큰 눈덩이만큼 크게 만들려면 다섯 번, 열 번 힘겹게 굴려야 한다. 일도 해야 하고, 가족도 챙겨야 하는 평범한 직장인에게는 수없이 굴리고, 또 굴려야 하는 소액투자보다 느긋하게 기다리고 있으면 알아서 굴러가는 입지에 투자하는 편이 더 마음 편하지 않을까? 나 역시 직장인으로 살아온 세월이 길기에 그 마음에 십분 공감한다. 그래서 나는 수강생에게도 최대한 심플한 투자를 권하며 나 역시 그런 투자를 선호한다.

 

54 입지 센스는 말 그대로 감각이다. 똑같은 가격의 옷을 사도 자신의 체형에 맞게 세련되고 고급스럽게 매치해 입는 사람이 있고, 그렇지 못한 사람이 있다. 이 차이를 만드는 것은 옷가게에 직접 가서 수많은 옷을 둘러보고, 다른 사람들은 어떻게 옷을 입나 세심하게 관찰하고, 직접 입어보며 자신에게 무엇이 어울리는지를 알아낸 '패션 센스'이다. 입지를 고를 때에도 이렇게 '감각'을 예민하게 만드는 과정이 필요하다.

 

73 규제 완화가 아니라, 자유로운 시장 논리에 따라 어떤 입지가 각광받을지를 고려해야 한다는 것이다. 어떤 지역은 계속 성장하고 번성하는데 왜 인접한 다른 지역은 아무런 변화가 없는 걸까? 비슷한 세대수에, 비슷한 환경을 가졌는데 왜 저 아파트는 오르고 이 아파트는 그대로일까? 모든 답은 입지에 있다. 정책은 일시적이나 입지가 주는 가치는 영원 불변하기 때문이다.

 

84 2022년에 우리는 하락장을 언젠가 겪어야 할 파도로 생각해야 한다. 이 파도를 모두가 함께 흠뻑 맞을 때 최대한 덜 젖는 게 관건이다. 남들이 수익을 낼 때 그 흐름에 뒤처지지 않는 것도 중요하지만, 남들이 잃을 때 지키는 것은 더욱 중요하다. 

 

92 입지에 대한 확신 없이 급하게 매수한 탓에 자꾸 불안한 마음이 들어 단기간에 사고팔고를 반복하는 사람들도 있다.

 

97 첫 집에는 많은 의미가 있다. 나 역시 첫 집에 평생 동안 살 것처럼 애착을 갖고 꾸미고 닦았다. 그러나 집에 애착을 갖는 순간, 자산 증식 도구로서의 의미는 줄어들 수밖에 없다. 첫 집에 실거주를 할 계획이라고 하더라도 들어갈 때부터 갈아타기를 염두에 두어야 한다. 나는 첫 집에 대한 과도한 애착을 내려놓은 순간부터 자산을 불릴 수 있었다. 만약 첫 집을 그대로 보유하고 있었다면 내 자산은 서울 아파트 평균 가격은 13억 원 내외에 불과했을 것이다. 상승장이든 하락장이든 일단 집을 샀다면 방향성은 동일하다. 공부를 계속할 것, 그리고 상급지를 바라볼 것.

 

102-103 지금 낙후되고 불편한 환경이라고 해서 무조건 나쁜 입지라고 단정할 수는 없다. 그러나 가변적이라고 해서 입지를 허투루 볼 수 없다. 입지는 부동산에서 본질이나 마찬가지이기 때문이다. 단언컨대 내 자산을 지켜주고 불려주는 데 입지만큼 확실한 도구는 없다. 

 

103 좋은 입지란 시간이 지날수록 가치가 꾸준히 상승하는 곳이다.

 

144 입지 센스가 없는 사람들은 기회가 찾아와도 쉽사리 그 기회를 잡지 못한다. 여기로 가는 게 맞는 선택일까? 지금 보유하는 집이 더 오르면 어쩌지?라고 생각하며 끝내 갈아탈 기회를 놓쳐버린다. 그래서 그 기회를 잡고 싶다면 꾸준히 입지를 분석하고 시세를 파악하려 노력해야 한다. 

 

174 빠른 시세차익을 목적으로 한 투자를 할 때에는 단순히 입지 서열만 생각해서는 안된다. 정책, 수요와 공급, 대출 규제, 지역의 흐름 같은 외부적 요인에 따라 때로는 용의 꼬리보다 뱀의 머리가 나을 때도 있다. 정비사업처럼 상품 자체의 동력이 크거나, 교통망 호재가 있어 외부적 가치가 크게 작용하는 곳이라면 입지 서열이 높은 지역보다 낮은 지역이 시세 상승률이 더 높을 수 있다.