재개발 절차 한번에 이해하기 - 뚜비네 부동산

재개발 절차 단계별 이해하기

안녕하세요. 오늘은 재개발 사업의 절차에 대해서 한번 이야기해 보겠습니다. 재개발 사업은 어떤 단계를 거쳐 이루어지며 그 과정에서 소요되는 기간과 시장에서의 가격 상승은 어떤 식으로 이루어지는지 살펴보겠습니다. 

재개발 사업 주요 절차

재개발 절차는 먼저 정비 기본계획을 수립하고, 정비계획이 수립되면 구역을 지정합니다. 이후 조합설립추진위원회를 구성 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 조합원 분양신청  → 관리처분계획인가 → 이주 → 착공 → 주택공급 순으로 이루어집니다.

 

이 과정은 길게는 20년 이상도 소요될 수 있고, 짧으면 10년 이내로도 마무리할 수 있지만 일반적으로는 15년 이상의 기간을 예상합니다. 착공부터 주택공급(입주)까지 공사기간이 평균적으로 3년이기에, 각 단계별로 약 1년씩만 소요된다고 하더라도 10년은 넘는 기간이 소요되는 것입니다.

 

그럼 각 단계별로 좀더 자세히 살펴보겠습니다.

 

재개발 사업 추진 절차

1. 기본계획의 수립

재개발 정비사업을 위해서는 먼저 정비 기본계획을 수립하여야 합니다. 이 기본계획의 원래 명칭은 '도시 및 주거환경 정비 기본계획'입니다. 기본계획은 지자체장이 관할 구역에 대하여 어떻게 향후 정비를 할 것인지 수립하는 계획으로, 10년 단위로 수립하며 5년 단위로 타당성을 재검토하여야 합니다.

 

이런 정비계획을 수립해야 하는 대상지역은 노후 불량 건축물이 전체 구역의 2/3 내외인 지역으로, 지자체의 조례로 어느 정도 수치가 증감될 수 있으나 어쨌든 구역의 대다수 건축물이 노후화되어 합리적인 토지의 이용이 곤란하다고 인정되는 경우에 한합니다. 이 경우 지자체가 자체적으로 정비구역을 지정할 수도 있지만, 토지 등 소유자가 그 요건에 해당함에도 불구하고 정비계획이 입안되지 않을 경우에는 입안을 제안할 수 있습니다. 다만 이런 입안 제안을 위해서는 토지 등 소유자의 3분의 2 이하의 범위의 동의를 받은 뒤 제안서 등 서식에 맞춘 요청이 필요합니다.

 

2. 정비구역의 지정

정비구역 지정 플랜카드

이런 과정을 거쳐 기본계획이 수립되면, 다음으로는 그 기본계획에 맞추어 정비할 대상인 토지의 구역을 지정하는 '정비구역 지정'을 하게 됩니다. 정비구역의 지정은 해당 구역이 정비사업에 돌입한다는 신호탄과 같은 개념으로서, 정비구역이 됨으로써 토지 등 소유자는 재개발을 추진할 수 있는 추진위원회를 구성할 수 있는 자격을 얻게 됩니다. 이 때부터 정비의 구체적인 안을 수립하고 조합 설립을 위한 동의를 받기 위하여 구역 내 정비 홍보활동도 활발하게 이루어집니다.

 

즉 재개발에 대한 기대감이 가시화되는 첫 번째 단계가 정비구역의 지정이며, 이때 실거주자뿐 아니라 주변 투자자들도 해당 지역의 변화 가능성을 인식하게 되므로 지가가 상승하는 경우가 많습니다.

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3. 조합설립추진위원회 구성

조합설립추진위원회란 조합 전 단계로서, 정비사업을 시행하기 위한 필수 주체인 조합이 만들어지기 위한 임시 단체라고 할 수 있습니다. 추진위원회가 구성되려면 우선 토지 등 소유자 과반수의 동의가 필요합니다. 이때 동의를 받는 것은 재개발 정비사업에 대한 동의로서, 추진위원회 구성을 원하는 토지 등 소유자는 해당 정비사업의 예상되는 사업성, 예상되는 개발의 편의 등을 구역 내 소유자들에게 홍보하게 됩니다. 

 

한편 추진위원회를 구성하고 정비사업을 이끌고자 하는 단체가 복수로 존재할 수도 있는데, 현행 법상 추진위원회는 정비구역별 1개만 인정 가능하며 다른 추진위원회로 변경하고자 한다면 조합 설립인가 전에 추진위원회 해산의 절차를 밟아야 합니다.

 

4. 조합 승인

추진위원회가 구성된 이후에는 토지 등 소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻어 조합 설립인가를 받아야 합니다. 조합 설립 시에는 아래의 사항에 대하여 토지 등 소유자에게 설명을 한 뒤 동의를 얻어야 합니다. 

• 건설되는 건축물의 설계와 개요
• 정비사업비
• 정비사업비의 분담 기준
• 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항
• 조합 정관

추진위원회 단계에서보다 자세한 사항에 대한 설명을 포함하여 조합설립동의서를 받아야 하므로 이 단계부터는 토지 소유자등 개인들이 합심하여 일을 하기에 전문적인 부분으로 곤란한 영역이 있고, 보통 정비사업을 다수 처리해 본 정비업체들과 협력하여 조합 설립 인가를 위해 노력하게 됩니다. 

 

예컨대 토지 등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 등에 대한 자료가 조합 설립 동의서에 담겨야 하는데, 이를 위해서는 구역 내 모든 호수의 현황과 예상 감정평가, 정비사업 예상 예산을 고려한 추정 분담금을 산출해야 하므로 시일이 오래 걸리는 작업입니다. 그러나 조합 설립 인가를 받게 되면 사업의 주체가 명확히 생기기 때문에 사업 속도에 탄력을 받는 경우가 많아 구역 내 주택의 가격이 한 단계 점프할 수 있습니다.

 

5. 사업시행인가

사업시행인가란  사업의 주요 항목에 대한 세부 계획을 지자체에게 승인받는 것을 말합니다. 예컨대 건축물의 재료, 건축물의 설치 규모, 도로의 건설, 정비사업비의 배분 등 정비를 위해 필요한 모든 품목과 예산, 그리고 그 기대 성과에 대한 상세한 서류가 필요합니다.

 

이 사업시행인가까지 진행되어다면 정비사업의 사업성은 어느 정도 검증된 것으로, 이제부터는 정비사업이 안정권 단계에 들었다고 판단할 수 있습니다.

6. 관리처분인가

이후 이주 전 마지막 단계로 관리처분인가를 거치면 착공을 위한 대부분의 행정상 준비는 끝나게 되는 것입니다. 관리처분인가 단계에서는 정비사업으로 인한 토지소유권 변환, 토지용도변환, 기존 건축물과 향후 건축물의 공급계획, 분양계획 등을 최종적으로 확정할 수 있도록 기재하게 되어 있습니다.

 

관리처분인가 신청이 수리되고 나면 정비사업 조합은 구역 내 거주자 이주를 개시하며 이주 기간은 보통 1년 정도이나 상황에 따라 2년에서 3년까지도 진행되는 경우가 있습니다. 구역 내 철거민 연합과 같이 이주에 항의하는 집단이 연대하여 시위를 개시하거나, 교회와 같은 종교단체가 보상에 불복하여 이주를 거부하는 경우에는 이주에 필요한 시간이 1년 이상 지연됩니다.

 

그러나 통상적인 경우 관리처분인가 이후 6개월 내 이주 개시, 1년 내 이주 완료, 3개월 공기를 감안하여 관리처분인가 이후부터는 실제 입주까지 5년 남짓의 시간이 예상되며, 행정적인 리스크는 거의 제거된 상태이기 때문에 투자에 있어서 가장 안전한 단계라고 할 수 있을 것입니다.

 

7. 착공

모든 이주가 끝나고 나면 정비사업 조합은 철거계획서를 지자체에 제출하고, 철거를 실시합니다. 이후 시공사는 철거 이후 착공을 실시하며, 공사 단계에서 지자체에 실시설계도면, 시방서, 감리계획서 등 건축에 필요한 각종 서류를 제출하여야 합니다. 보통 아파트 등 공동주택단지의 공기는 3년이나, 경우에 따라서 더 오래 걸리는 경우도 있습니다. 예컨대 착공하여 터파기 중 유물 문화재를 발견했다거나, 오염토가 발견되어 정화작업을 해야 하는 등 토양에 문제가 있는 경우 공기가 불가피하게 연장됩니다.

 

8. 준공

준공인가된 아파트 조감도

공사가 완료되면 사업시행자는 지자체장에게 준공의 인가를 받아야 합니다. 지자체 장은 지체없이 준공 검사를 실시하여, 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 경우 준공을 인가합니다. 준공이 인가된 이후 조합은 대지와 토지의 분할 절차를 거쳐 조합원 등 분양받을 자에게 이 사항을 통지하고 소유권을 각기 이전하여야 합니다.

 

이러한 준공 및 이전으로 인하여 조합원 및 분양권자는 공보의 이전고시 이후 다음날 그 대지와 건축물의 소유권을 취득하는 것입니다. 이런 이전절차 이후 조합은 남은 사업비를 청산하고 해산하게 되는데, 준공 이후에도 몇 년간 이전고시에 필요한 사항들로 인해 이전 고시와 해산이 늦어지는 경우가 비일비재합니다.

 

오늘은 재개발 절차에 대해서 간략히 알아보았습니다. 재개발은 정말 시일이 오래 걸리는 사업입니다. 저는 개인적으로 관리처분 이후 이주가 거의 완료된 시기에 재개발 입주권을 구매하였는데, 이주가 생각보다 늦어짐에 따라 제가 생각한 것보다 입주 시기가 2~3년이나 연장되는 경험을 하였습니다. 재개발은 각종 이해관계가 첨예하게 대립하는 사업이기 때문에 신속한 추진이 어려운만큼, 투자하시더라도 어느 정도 단계가 진행된 사업장을 고려하시기를 추천합니다. 그럼 지금까지 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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