재개발 입주권 구매 전 확인 사항 3가지 - 뚜비네 부동산

재개발 입주권 구매 전 확인해야 할 사항 3가지

 

안녕하세요. 오늘은 부동산 정비사업 중 재개발 사업 입주권을 구매할 경우 먼저 고려해야 할 것들에 대해서 말씀드리고자 합니다. 저는 지금까지 2개의 조합원 입주권을 보유했었고 현재도 조합원 입주권 매입을 고려하고 있는 상황으로, 아래 내용은 제가 매수하기 전 체크하는 사항입니다. 

 

<재개발 입주권 매수 전 확인사항>

1. 사업 진행 단계 및 예상 소요기간

2. 정비계획 변경 가능성

3. 조합장 및 임원의 역량

 

1. 사업진행단계 및 예상 소요기간

먼저 가장 중요한 것은 재개발 사업이 어느 정도 진행되었는가입니다. 재개발 사업은 정비구역 지정, 추진위 설립, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등 다양한 단계가 있는데 이 단계가 하나 하나 진행되는데 생각보다 훨씬 많은 기간이 소요됩니다. 대부분 사업장은 평균적으로 정비구역 지정 이후 15년 이상의 기간이 소요되며, 20년이 넘는 곳도 매우 흔합니다. 따라서 현재 실거주 가치가 떨어지는 조합 입주권을 살 때에는 어느 정도 단계가 완료된 사업장에 진입하는 것을 추천합니다.

 

+ 지난번에 '재개발 절차 한번에 이해하기'라는 글을 썼는데, 재개발 사업 단계와 단계 별 프리미엄의 상승에 대한 저의 경험과 생각을 적었습니다. 참고하시기 바랍니다.

재개발 절차 한번에 이해하기 - 뚜비네 부동산

 

아무튼 저는 개인적으로 관리처분인가 이후의 입주권만을 고려하는 편입니다. 왜냐하면 관리처분인가 이후에도 이주에 약 1년 6개월, 철거에 6개월, 착공 후 준공까지 평균 3년의 공사기간이 소요되므로 이것만 5년 이상이기 때문입니다.

 

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실제 재개발 사업을 보면 계획했던 이주기간 내 이주가 생각대로 진행되지 않는 경우도 많고, 이런 경우 강제집행에 들어가는 등 행정력과 비용, 그리고 시간이 상당히 낭비되게 됩니다. 또한 철거 후 착공 시기에 토지 내 오염토가 발견되어 정화작업을 하거나, 문화재가 발굴되는 경우도 심심치 않게 있습니다.

 

결론적으로 재개발 사업에 이렇듯 많은 예상치 못한 이벤트들이 존재하므로, 최대한 변수가 없는 관리처분인가 이후의 물건은 구입하는 것이 정신 건강에 유리합니다.

 

2. 정비계획 변경 가능성

다음으로는 조감도나 현재 사업시행계획대로 사업이 진행되는지, 아니면 정비계획이 변경될 가능성이 있는지에 대해서도 체크합니다. 이 것 역시 사업의 예상 소요기간을 알기 위함입니다. 최근 단지 내 평형수 변경, 도로 변경, 고급화 등을 이유로 중간에 설계를 변경하거나 시공사를 변경하는 재개발 사업장도 많습니다.

 

물론 더 좋은 아파트를 만들기 위한 노력이지만 이런 변경은 사업의 지연을 초래하기 때문에 투자자 입장에서는 투자의 수익을 계산함에 있어 꼭 고려해야 할 사항입니다. 정비계획이 변경되며 공사비가 올라가면, 조합원 분양가도 함께 인상되며 처음 투자하였을 때 예상되던 총금액보다 자금이 더 투입되어야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.

 

3. 조합장 및 임원의 역량

이 것은 정성적인 부분이지만 매우 중요한 부분입니다. 조합장과 임원들이 신속하고 효과적인 정비사업 진행을 위해 전심을 다 하고 있다면, 사업은 신속하게 추진되고 입주 후 청산도 수월하게 이루어지지만 그렇지 않다면 사업성에도 큰 악영향을 미치기 때문입니다.

 

조합 집행부는 말그대로 재개발이라는 하나의 '사업', 프로젝트를 이끄는 수장입니다. 이 수장이 얼마나 역량과 의지를 갖고 사업을 진행하느냐에 따라 사업의 흥망이 결정됩니다. 따라서 "조합장이 어떻든 구역이 진행되었으니 잘 가겠지"라는 안이한 생각으로 접근해서는 안됩니다. 재개발 조합에서 조합장을 해임하고 재선임하는 경우가 흔한 이유도 이 때문입니다.

이것은 투자 전 직접 조합을 방문해서 이야기를 나누어보거나, 인근 부동산에 문의해보는 방법으로 간접적으로 확인할 수 있습니다. 또한 그동안 진행한 정비사업의 속도가 타 구역에 비해 빠른 편이라면 이것 역시 조합 집행부의 역량이라고 볼 수 있겠습니다.

 

 

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