아파트 구입 전 알아야 할 주택담보대출 4가지 궁금증 - 뚜비네 부동산

 

아파트 구입 전 알아야 할 주택담보대출 4가지 궁금증

 

아파트나 기타 주택을 구매할 때 100% 자기 자본으로 구매하는 일은 잘 없습니다. 주택의 가격 자체가 워낙 개인이 한 번에 조달하기 힘든 금액이기도 하지만, 주택 가격은 기본적으로 우상향 하는 속성이 있기 때문에 적정한 비중의 레버리지를 이용해서 구매하는 것이 투자적으로도 더 효율적이기 때문입니다. 오늘은 주택담보대출을 처음 받고자 하는 사람들이 궁금해할 만한 질문에 대해서 정리해 보았습니다.

 

<먼저 요약>

• 주담대를 받기 위해서는 해당 부동산의 시세, 개인의 소득에 대한 평가가 필요
• 기존 대출 중 상환해야 하는 대출들이 있을 수 있음
• 갭투자 후 향후 입주한다면 전세 퇴거자금 대출을 이용

 

1. 주택담보대출의 한도

주택담보대출은 먼저 본인 소유(예정)의 부동산을 담보로, 현금을 조달하는 것입니다. 때문에 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 부동산의 자산적 가치인데요, 대부분의 대출 상담 시 기준이 되는 것은 KB은행에서 발표하는 부동산 시세입니다. 이는 네이버 부동산 등 각종 부동산 거래 사이트를 통해서도 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

이렇게 KB부동산 시세를 기준으로 대출의 한도를 결정하게 되는데요, 현재 강남 3구 등은 투기과열지구로서 LTV 50%, DSR 40%가 적용됩니다. LTV, DSR이 무엇인지에 대해서는 아래의 설명을 참조하여 주시기 바랍니다.

(1) LTV(주택담보인정비율)

LTV란 'LOAN TO VALUE RATIO'의 약자로, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말합니다. 2023년 2월 현재 무주택자에 한해 LTV는 70%입니다. 다만 강남 3구, 용산구는 투기과열지구로 이 지역 내 주택 구매 시 LTV는 50%입니다.

(2) DSR(총부채원리금상환비율)

DSR이란 'DEBT-SERVICE RATIO'로, 연간 소득에서 각종 금융부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 이 비율은 기준 금리의 변동에 따라 대출 한도가 달라질 수 있습니다. 현재 DSR은 40%로, 연간 소득의 40% 이하가 원리금을 갚는 데 쓰이는 데까지는 대출이 가능합니다.

 

현재 DSR 산정에 있어 신용대출, 신용카드 미결제액, 자동차 할부금, 주식담보대출은 포함되지만 전세대출은 DSR산정에 포함되지 않습니다. 하지만 최근 전세자금대출도 DSR에 포함시키라는 논의가 나오는 중인 점은 유의할 필요가 있습니다. (관련 기사)

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2. 전세보증금이 있는 상태에서의 주택담보대출

주택을 구매해서 바로 대출을 받고 입주하는 케이스도 있지만, 먼저 갭으로 전세입자를 끼고 주택을 구입하는 경우도 있습니다. 이때 주택담보대출은 얼마나 나올까요? 정답은 '전세보증금'만큼의 대출을 제하고 남은 한도에서 대출이 가능합니다.

 

예컨대 10억 원의 집을 매수하는데 전세보증금이 4억 들어있는 집이라면, LTV50%를 적용하면 5억의 한도 내에서만 대출이 가능하기 때문에 5억 원 - 전세보증금 4억 원 = 1억 원만 대출이 가능합니다.

 

이 경우 만약 전세 기간이 이후 만료하여 전세입자를 퇴거시키고 보유자가 입주하고 싶은 경우, 추가적으로 주택담보대출이 가능할까요? 이 경우에는 주택담보대출이 아닌 전세입자 퇴거대출을 일으키는데, 어쨌든 주택을 담보로 대출을 일으키는 것은 동일합니다.

 

3. 주택담보대출과 기타 대출의 관계

앞서 설명드렸듯이 주택담보대출에는 DSR, 즉 상환능력을 고려하여 대출 한도가 정해지게 됩니다. 따라서 주택담보대출 외 기타 원리금을 갚아나가야 할 대출이 병행한다면 개인의 상환능력에서 그만큼이 차감되어 주택담보대출 한도가 줄어들게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

(1) 마이너스통장

특히 마이너스 통장은 상환기간을 '1년'으로 매우 짧게 두고 있고, 별도의 심사 없이 마이너스 한도 내에서는 자유롭게 금액의 인출과 환입이 가능하기 때문에 마이너스 한도 자체를 1년 만기의 단기 대출로 잡아 DSR에 미치는 영향이 큽니다.

 

(2) 신용대출

주택담보대출을 받는 것을 조건으로 기존의 신용대출을 갚아야 한다거나, 주택담보대출 이후에는 신용대출이 나오지 않는 경우들이 있으니 대출을 실행할 때 유의하여야 합니다.

 

(3) 전세자금대출

전세자금대출이 있다고 해서 주택담보대출이 안 나오지는 않습니다. 또한 주택담보대출이 있다고 하여 전세자금대출이 안 나오는 것은 아닙니다. 이 이유는 앞서 설명드렸듯이 전세자금대출이 DSR에 포함되지 않기 때문입니다.

 

4. 주택담보대출 실행 절차 및 사전 상담

주택담보대출이 잘 실행되게 위해서는 대출 상담사를 통해 미리 그 조건에 대해서 잘 알아보는 것이 꼭 필요합니다. 왜냐하면 금리, 한도, 기타 대출과의 관계 등 생각보다 복잡하기 때문입니다. 따라서 계약 전에라도 대상 물건이 어느 정도 확정되었다면 본인의 소득이나 권리관계에 대한 자료를 첨부하여 정확한 조건을 알아보는 것을 권장합니다.

 

그러나 부동산 계약 전에는 어쨌든 조건을 확약할 수는 없으니 반드시 여러 군데의 은행을 통해 가장 맞는 상품과 대안을 잘 찾아보는 것이 중요합니다. 이때 동네 은행 대출 창구에서 상담하는 것도 좋지만, 대출 전문 상담사들을 통해 대출 상품을 소개받을 수 있습니다. 부동산을 거래하는 중개사에게 상담사를 추천받을 수 있습니다.

 

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