[부동산] 세대분리 후 다시 합가할 경우 양도소득세 계산

세대분리 후 다시 합가할 경우 양도소득세는 어떻게 될까

 

부동산 (잠실 시그니엘)

 

세대 분리 후 다시 합가하는 경우, 하나의 세대로 인정되어 부동산의 개수 산정에 영향을 미치는지 여부에 대하여 알아보겠습니다. 최근 전세, 월세 등 부동산 거주비용이 늘고 30세가 넘었다고 하더라도 결혼하지 않는 성인의 비중이 점점 높아지고 있습니다. 따라서 주택을 각자 가지고 있다고 하더라도 부모와 함께 사는 자녀들이 많이 있습니다. 이 경우 각자 주택을 보유하고 처분하는 등에 있어서 세대의 합가가 어떤 영향을 미치는지 확인해보고자 합니다. 참조한 자료는 국세청 유권해석, 판례, 세무사 인터뷰 등입니다.

 

 

1. 국세청 유권해석(1999년 해석)

 

<요약>

자녀는 1주택을 보유하고 있었으며 부모도 1주택을 보유하고 있었음.

부모가 쟁점 주택 양도 직전 자와 세대를 분가하였으며 그러나 다시 합가하였음(분가~합가까지 3개월이 채 안됨)

이 경우 국세청은 쟁점 주택의 양도에 있어 '1가구 2주택'으로 판단, 양도소득세를 부과함

왜냐면 세대분가 시 부모의 소득이 전혀 없었고 따라서 세대의 합리적 분리가 아닌 '임시퇴거'로 판단했기 때문임

 

오래된 해석이나 지금의 기조와 크게 다르지 않을 것으로 판단됩니다.

 

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일시 세대 분리 후 주택을 양도하고 다시 합가한 경우 1세대 1주택 비과세 판정

 

<본문/사실관계 생략 및 판단 부분만 기재>

쟁점주택의 양도당시 1세대 1주택이었음은 처분청과 청구인간에 다툼은 없으나, 쟁점주택을 양도하기전 세대를 분리하고 양도 후 다시 합가한 사실이 일시퇴거에 해당히는지를 살펴보기로 한다.

　첫째, 청구인은 쟁점주택을 94.7.4. 취득하여 98.3.24. 양도하였음이 건물등기부등본에 의해 확인된다.

　둘째, 청구인은 쟁점주택 취득할 당시 주소지는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 90.5.17.~95.3.20. 거주하였고, 95.3.21. 이후 청구인의 자 조○○와 함께 ○○구 ○○동 ○○번지에 세대합가하였으며, 96.12.2. 자 조○○가 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호로 전출하였는바, 쟁점주택 양도직전 98.3.16. 청구인이 세대를 분가하여 ○○구 ○○동 ○○번지로 전출한 후 쟁점주택이 양도되었고, 98.5.4. 다시 청구인의 자 조○○의 주택으로 합가한 사실이 주민등록에 의해 확인된다.

　따라서 청구인은 자 조○○와 98.3.16부터 98.5.4까지 별도 세대를 구성하였으나, 청구인은 쟁점주택 양도당시 소득이 전혀 없으면서 세대를 구성하게된 신빙성있는 증빙을 제시하지는 못하고 있는 것으로 보아 이는 임시퇴거로 봄이 타당하다고 판단된다.

　그렇다면, 처분청이 쟁점주택의 양도일현재 2주택을 보유한 1세대가 그 중 1주택을 양도한 것으로 본 당초의 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

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2. 국세청 유권해석(2016년)

<요약>

상속 시점(부의 사망시점/2012년)에 자녀는 별도 세대를 구성하고 있었음.

이 당시 자녀는 소득이 있었고 처와 자녀를 세대원으로 한 세대주를 구성하였음. 무주택자임.(1998년부터)

  * 해당 자녀의 사업소득, 근로소득은 적거나 불안정한 상황이었음

부의 사망 이후(2013년) 가족들과 함께 다시 쟁점 부동산으로 전입함.

  *그러나 부의 병환이 생긴 2005년부터 해당 자녀는 쟁점 부동산에 거주하며 부를 간호하였다고 주장,

이 경우 자녀와 부는 별도 세대이고 상속 당시 동일 세대를 구성하지 않았으므로 청구인이 쟁점 부동산을 상속받은 후 2년이 되지 않아 양도한 경우 1세대 1주택으로 2년을 보유하지 않았으므로 양도소득세 과세 대상이다. 

 

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<본문/사실관계 생략 및 판단 부분만 기재>

  청구인은 쟁점부동산을 상속받을 당시인 2012.11.26. 피상속인과 동일세대를 구성하고 있었으므로, 피상속인과 청구인의 쟁점부동산 보유기간을 통산하여야 한다고 주장하고 있어, 이에 관하여 살펴본다.

  청구인은 1998.11.10. 피상속인으로부터 세대분리를 하여, 서울 oo구 oo동 oo-o호 전입하면서 처와 자녀들을 세대원으로 하여 세대주가 된 점, 청구인은 피상속인이 사망한 이후인 2013.01.15.에야 가족과 함께 쟁점부동산으로 다시 전입한 점, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 경우 부부가 각각 세대를 달리 구성하는 경우에도 동일한 세대로 보는 점(소득세법 기본통칙 89-154-1 제2항 참조) 등에 비추어 볼 때, 청구인이 상속개시 당시 피상속인과 함께 거주하였다고 보기 어렵다.

  한편, 청구인이 제출한 쟁점부동산 인근주민의 거주사실확인서는 사후적으로 임의작성이 가능한 것이어서 신빙성이 낮아(조심2011서2128, 2011.11.05 참조), 이를 근거로 청구인이 쟁점부동산을 상속받을 당시 피상속인과 동일세대를 구성하였다고 볼 수도 없다.    

  따라서 처분청이 청구법인에게 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 

서울행정법원 판결

서울행정법원 2014. 7. 24. 선고 2014구단51688 판결

서울행정법원 2014구단51688 - CaseNote

 

<요약>

부가 2000년 취득한 아파트를 2011년 9월 양도하였음(11년 보유)

부는 2003년 또 다른 주택을 취득하였다가 2011년 아들에게 증여하였음(2011.7.21. 증여~7.22. 등기)

아들은 독서실 총무로 근무하며 독립된 생계유지가 가능하였으므로 세대 분리가 되었다고 주장함

2011년 아파트 양도 시점 즈음 아들의 세대 분리와 합가가 있었으나,

아들의 소득은 일정치 않았으며 30세 미만의 고시 준비생이었으므로 독립된 생계 유지가 어렵다고 판단함

따라서 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 않으며 소득과 세대분리 요건을 오히려 가장한 정황이 있어 부당과소신고가산세 처분은 정당하다

 

<본문/사실관계 생략 및 판단 부분만 기재>

앞서 본 인정사실에 기초한 다음 사정, 즉 원고가 이 사건 아파트 양도 무렵 최AA과 세대를 분리하고 그에게 이 사건 주택을 증여하였다가 몇 달만에 다시 세대합가를 하는 등 위 아파트 양도를 1세대 1주택 양도로 보이도록 하기 위하여 적극적으로 1세대 1주택의 외관을 창출한 것으로 보이는 점, 최AA과 손AA 사이의 금융거래내역이 이 사건 아파트 양도 시점인 2011. 7.부터 확인되고, 최AA이나 원고가 독서실 총무 채용 당시 이례적으로 식대와 4대 보험의 가입을 요구하였다가 원고가 최AA과 다시 세대합가를 한 무렵인 2012. 3. 이후로 바로 4대 보험료 대납을 중단한 제반 정황상, 원고가 위 아파트 양도 당시 최AA의 소득을 최저생계비 이상으로 보이도록 하기 위하여 소득을 가장하였다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 원고가 단순히 비과세 요건을 오인함으로써 양도소득세 신고를 한 것으로는 보이지 않고, 이 사건 주택의 은닉이나 최AA의 소득을 조작하는 등으로 과세표준 또는 세액 계산의 기초가 되는 사실의 전부 또는 일부를 가장함으로써 적극적인 부정행위를 한 것으로 봄이 상당하며, 이는 양도소득세 비과세라는 조세포탈의 목적에서 비롯된 것으로 추단된다. 같은 논지에서 이루어진 부당과소신고가산세 부과처분은 정당하므로, 이 부분 원고 주장도 받아들이지 않는다.

 

정리

 

위의 판결이나 해석을 보면 세대 분리 후 합가할 경우, 조세 포탈을 위한 가장으로 보는 처분들이 많았습니다.

실제로도 그러한 경우가 있겠지만 세대가 분리된 자녀의 나이가 아직 젊거나 소득이 일정치 않은 경우에는

세대 분리가 연속적으로 보장된다고 보기에 의심스럽다는 것이 국세청의 전반적인 기조인 것 같습니다.

 

참고로 세대분리는 꼭 주소가 다르지 않더라도 현실적으로 생계를 달리하고 있고, 구조적으로 층이 다르다거나 출입문이 다른 등으로 별도 생활이 가능하다는 등의 입증을 한다면 가능한 경우들이 있습니다. 그러나 이 때에는 생활비 분담 내역, 관리비 분담 내역 등 실제 별도의 생활을 했다는 것을 신고자가 입증하여야 하므로 까다롭습니다.

 

확인해 본 결과 세대 분리 후 합가가 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하기는 어려워보입니다. 국세청의 해석은 사실 상황에 대한 후행적 처분이기 때문에 처분시 바로 알 수는 없으나, 위험을 줄인다는 입장에서 보수적으로 접근해야 할 것으로 보입니다.