조정대상지역 해제 시 입주권 보유자의 비과세 여부(중요)

조정대상지역 해제 시 입주권 보유자의 비과세 여부

 

안녕하세요. 오늘은 조정지역 해제와 관련하여 재개발 입주권을 가지고 있는 사람이 비과세를 받을 수 있는지 여부에 대해서 알아보고자 합니다. 저희 가족의 경우에는 조정대상지역으로 지정된 이후에 특정 단지의 재개발 입주권을 구매하였고, 관리처분인가 이후에 구매한 승계조합원이기 때문에 구매한 때부터 언제가 지났든지 간에 입주 후 2년을 1주택자 신분으로 보유 및 거주하지 않으면 비과세 받을 수 없는 상황입니다.

 

조정대상지역의 지정과 해제

 

그러나 조정대상지역의 지정과 해제는 부동산 시장의 파동과 연관되어 진행되는데요. 저희가 입주권을 가지고 있는 지역이 4년 전에는 조정대상지역으로 지정이 되었지만 금번 2023년 1월 부동산 규제 완화조치로 인하여 조정대상지역에서 해제가 되게 되었습니다. 강남3구와 용산구를 제외한 서울 전역이 조정대상지역에서 해제됨에 따른 효과입니다.

 

서울 조정대상지역 지정 시기 : 2017.9.6.

서울 조정대상지역 해제 시기 : 2023.1.5.

 

 

입주권 보유자의 비과세 여부

 

입주권을 관리처분인가 이후에 매수한 승계조합원의 경우에는 사실 비과세의 관점에서는 매우 불리한 지위에 놓여있는데요. 관리처분 인가 이전에 매수한 조합원은 보유기간이 비과세 여부에 기산되지만 관리처분인가 이후에 구매한 조합원은 아무리 오랫동안 해당 물건을 가지고 있더라도 실질적으로 새 아파트가 지어져서 입주한 이후부터 비과세 요건인 거주나 보유에 대한 기간이 기산되기 떄문입니다. 저희가 양수한 시점이 2019년으로 벌써 3년이 지났으나 아직도 비과세를 위한 기간은 하나도 채워지지 못해서 양도 시에 불이익을 감수할 수 밖에 없는 상황이지요.

 

기획재정부 유권해석 사례

 

 

그러나 기획재정부 유권해석 중에 아래와 같은 내용이 있어 이런 점에 유추해 보았을 때 준공 시점에 해당 지역이 조정대상지역인지 여부가 매우 중요한 것으로 보입니다. 이 해석은 재건축 아파트에 대한 것으로 보이지만 통상 재개발이 재건축에 비하여 규제 조치가 완화되어 적용됨으로 보았을 때 무난히 준용할 수 있을 것으로 보입니다.

 

유권해석에 따르면 재건축 아파트의 취득시기는 재건축 아파트 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것으로, 조정대상지역에서 해제된 주택을 이런 관점으로 '취득'하는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항의 거주요건, 즉 2년의 거주 요건을 적용하지 않고 비과세가 되는 것이라는 것입니다.

 

위 유권해석은 2008년의 유권해석입니다. 현재에도 같은 사례로 적용할 수 있을지는 최신의 사례가 보이지 않아 확인할 수 없었습니다만 정확하게 판단하기 위해서 제가 준공시점 즈음에 다시 같은 내용의 질의를 재건축이 아닌 재개발 입주권을 대상으로 넣어볼 계획입니다. 문서를 자세히 살펴보면 핵심이 되는 유권해석은 2008년의 것이지만 질의에 대한 회신은 2022년 10월에 한 것이니 여전히 준용되는 유권해석이기는 하겠네요.

 

각자의 상황에 맞게 적용해 볼 것

 

천만 다행인 일이지요? 만약 이 상태로 서울 지역이 조정대상지역에서 해제된 채로 저희가 가지고 있는 입주권이 준공되어 입주한다면 저희 같은 입주권 보유자들은 2년의 거주요건 없이도 2년의 보유만으로도 비과세를 적용받을 수 있을 것으로 보이네요. 혹시 이런 사항을 모르고 계시는 입주권 보유자들이 계시다면 해당 유권해석을 한번 확인해보시고 본인의 상황에 적용할 수 있을지 확인해보시면 되겠습니다.