래미안 안양 메가트리아 입지 분석, 향후 전망 - 뚜비네 부동산

래미안 안양 메가트리아 입지 분석, 향후 전망

안녕하세요. 오늘은 안양시에 위치한 '래미안 안양 메가트리아'에 대해서 알아보겠습니다. 최근 안양시에는 대규모로 입주한 단지들이 많이 있었는데요, 대부분 재개발을 통해 새롭게 태어난 아파트들입니다.

안양 메가트리아 아파트 전경

최근 건자재 값 상승과 부동산 경기의 훈풍으로 분양가는 지속적으로 상승해 왔는데, 고금리의 영향으로 시장 심리가 급랭하면서 청약 대기자들의 외면을 받고 있는 실정입니다.

안양 메가트리아의 역사를 통해 부동산 시장을 공부해보자

부동산 시장의 향방을 예측하고 싶다면, 지난 역사에 대한 공부가 필요하다고 생각합니다. 그래서 2016년부터 현재까지 입주했거나 입주할 주요 아파트들의 분양가 및 시세 추이를 알아보는 자료를 마련하였습니다. 래미안 안양 메가트리아 아파트는 제가 직장 문제로 근처에서 거주했기에 잘 알고 있는 곳이라 먼저 분석 대상으로 선정하게 되었습니다.

1. 주거 환경

2016년 안양시 만안구에 입주한 4,240세대의 대단지입니다. 4,000세대의 대단지답게 이름도 '메가'트리아입니다. 만안구에서는 오랜만에 지어진 아파트이기도 했고 넓은 평지와 학의천을 건너면 바로 동안구를 마주 보고 있어 만안구 내에서도 주거환경이 뛰어난 편입니다. 덕천초등학교를 작은 도보만 건너면 이용할 수 있으며, 중층 상가 시설이 여러 동 입점하여 주변 상권도 어느 정도 갖춰진 편입니다.

최근에는 마주 보는 지역에 평촌 래미안 푸르지오가 입주하였고, 안양 IS비즈타워라는 지식산업센터가 새로 준공되었습니다. 2024년 10월에는 바로 인근에 안양역 푸르지오 더샵이 입주합니다.

안양 역 푸르지오 더샵은 총 2,700세대의 대단지입니다. 안양역 푸르지오 더샵은 안양역 역세권이라는 입지적 장점으로 인해 만안구의 명실상부한 대장주가 될 예정이며, 메가트리아와 시너지를 낼 수 있지 않을까 생각됩니다.

메가트리아 아파트의 아쉬운 점은 교통입니다. 역을 이용하기에는 좀 불편합니다. 1호선 안양역, 1호선 명학역, 4호선 범계역 모두 도보로 이용하기에는 무리가 있습니다. 마을버스를 이용하여야 합니다.

2. 입주 당시 분위기

안양 래미안 메가트리아는 2016년 10월 입주하였습니다. 2015년부터 분양에 돌입하였는데, 당시에는 부동산 시장도 냉랭하였고 만안구 해당 지역에 대한 수요자들의 평가가 박하였던 것으로 보입니다.

일반분양 340세대 중 208세대가 잔여세대로 남을 만큼 청약 열기는 저조하였습니다. 결국 LH사업단에서 선납조건부 잔금을 유예하였고, 예약금제도 운영, 중도금 납부 폐지, 계약금 정액제 등의 완화 조건을 걸어가며 입주자 모집을 연장하였습니다.

안양 메가트리아 분양가

분양가격은 평당 1,350만 원~1,550만 원 수준이었습니다.

• 59 타입 3억 5천2백만 원
• 84 타입 4억 7천250만 원 *일반 분양 세대가 없었음. 평당가로 유추하였습니다
• 114 타입 6억 7천만 원
• 139 타입 8억 4천6백만 원

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최초 일반 분양 당시에도 전 세대 무상 발코니 확장 가능하며, 계약금(10%)은 2회 분납, 중도금(20%) 전액 저리 대출, 잔금(70%)은 입주 시 부담 조건이었습니다. 이렇게 좋은 조건에도 불구하고 68%의 세대가 분양되지 않았다니 2016년은 정말 시장 심리가 좋지 않았던 것 같습니다.

3. 입주 후 가격 추이(59형)

(1) 59형 : 4억 → 8.8억 → 6.3억

2016년 10월 입주 이후 4억대에서 출발한 매매 계약 가격은 2018년까지 약 5억으로 20% 상승하였습니다. 2021년 부동산 경기가 정점을 찍으면서 수도권, 안양시까지 매매 가격이 치솟았는데요, 최고가는 8억 8천만 원이었습니다. 분양가가 3억 5천이었던 점을 감안할 때 무려 150%의 차익을 얻은 것을 알 수 있습니다.

그러나 부동산 하락 기조가 지속되고 있는 2023년 현재 거래된 물건은 없으며, 2022년 12월 고층이 5억 5천만 원에 거래되었습니다. 이는 2019년~2020년 초기의 거래 가격대입니다. 최근 매물은 최저가가 6억 3천만 원 수준입니다.

저녁 노을과 아파트 전경

(2) 84형 : 5억 → 11.5억 → 8억

2016년 10월 입주 당시 59형과 마찬가지로 5억대로 분양가보다 소폭 높은 가격으로 계약이 체결되었습니다. 이후 2019년까지는 조정을 거듭하며 6억대에 안착하였다가, 2021년 10월 11억 5천만 원에 최고가를 찍었습니다. 2022년 11월 거래 가격은 8억 3천만 원입니다.

2023년 1월 현재 가장 저렴한 매물은 중층이 8억에 나와있습니다.

* 59 - 84 가격 차이(비율)

• 분양가 차이 : 34%
• 최고가(2021년 말) 차이 : 30%
• 최근 거래가격 (2022년 말) 차이 : 50%

물론 각 세대마다 개별성이 있어 일반적으로 정의하기에는 무리가 있을 수 있습니다. 그러나 59형과 84형을 비교해 볼 때 개인적인 생각으로는 59형이 부동산 상승장에서는 84형에 비해 수익이 높으나, 하락장에서는 방어가 되지 않는다는 느낌을 받았습니다.

시장이 과열됨에 따라 소형 평수가 투자 효율성으로 인해 각광을 받으나, 하락장에서는 실수요자가 거주하기 좋은 공간인지 여부를 기준으로 보수적으로 매수에 나서기 때문에 중형 평수에 비해 낙폭이 큰 것은 아닌가 생각됩니다.

4. 전세 가격 추이(84형) 및 전세가율

• 입주 당시(2016년) : 85%
• 시장 정점(2021년) : 60%
• 현재(2023년) : 70%

전세가격의 추이를 비교해 보니 입주 당시에는 전세가가 4억대로 전세가율이 4.7인 분양가를 기준으로 할 때 약 85%에 육박하였습니다. 2021년에는 전세가가 7억을 찍으며 전세가율은 60%로 하락하였습니다.

최근 전세거래가격은 5억 후반~6억 초반대로, 8억의 매물을 고려할 때 전세가율은 75%라는 높은 수치를 기록하고 있습니다. 전세가의 하락보다 매가의 하락이 더 크기 때문인 것으로 판단됩니다.

5. 입지 및 전망 분석

아파트 내 스카이라운지

안양 메가트리아는 만안구라는 한계와 경색된 시장 분위기 속에 미분양이 속출한 단지였습니다. 그럼에도 불구하고 저렴한 분양가로 구매한 투자자/수요자들은 5년 만에 100%가 넘는 수익을 얻을 수 있었습니다.

현재는 시장의 경색으로 어느 정도 과열된 호가가 가라앉은 분위기이지만, 주변에 살았던 덕분에 가까이에서 오랫동안 지켜본 단지로서 평지 대단지의 장점을 잘 갖추고 있는 좋은 곳이라고 생각합니다.

평지에 4,000세대 넘게 조성되어 있는 대단지, 언제든 학의천 산책이 가능하다는 점, 거의 초품아에 가깝게 근접하고 있는 덕천초등학교, 그리고 곧 입주할 진흥아파트 재건축(안양역 푸르지오 더샵)과 마주하며 더욱 개선될 생활환경을 고려하면, 만안구에서는 이를 대체할 만한 입지가 없다고 생각됩니다. 실수요자에게는 좋은 매수기회가 아닐까 생각합니다.

간단 요약

• 래미안 메가트리아 아파트는 2016년 당시 미분양이었다.
• 7년 차 아파트로 분양가 대비 100%가 넘는 평가이익을 보여주었다(현재는 아님).
• 안양 푸르지오 더샵과 함께 만안구 대장 입지로 평가받을 것으로 기대된다.

이상으로 안양 래미안 메가트리아 아파트에 대한 분석을 마칩니다.

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