평촌 공작마을 임장기 - 공작 부영, 공작 성일 개발사업 가시화?

평촌 공작마을 임장기

목차

1. 정비사업 추진현황
2. 입지 가치
3. 정비사업에 대한 사견
4. 결론

 

평촌역 인근에 업무상 방문할 일이 있어 들렀다가 시간이 남아 인근의 공작마을을 둘러보았습니다. 공작마을은 평촌 내에서도 선호도가 조금 떨어지는 단지들임에도 단지 내 관리가 잘 되어 있고 살기 좋은 느낌을 주어 ‘역시 평촌이다’라는 생각이 들었습니다.

 

 

최근 ‘노후계획도시 특별법’ 통과로 1기 신도시 부동산에 대한 관심이 증가하고 있다는 기사들이 나오고 있지만, 인근 부동산 문의결과 공작마을까지 훈풍이 부는 상황은 아닌 느낌이었습니다.

 

아무래도 현재 안양시는 ‘24~25년까지 신축입주가 줄줄이 예정되어 있어 입주권·분양권을 찾는 수요가 있고, 기축 중에서는 평촌학원가와 인접한 학군지 아파트를 찾는 사람들이 많은 것으로 보입니다.

 

1. 정비사업 추진현황

 

공작마을은 부영·성일·러키아파트로·성일· 이루어져 있으며, 현재 부영아파트는 리모델링을, 성일아파트는 재건축을 각각 추진 중입니다.

 

 

두 단지의 용적률을 각각 198%(부영), 209%(성일)로 종상향 없이는 사실상 재건축이 불가능할 것으로 보입니다. 평균 대지지분 또한 9~10평 남짓으로 재건축을 추진하기엔 다소 무리가 있어 보입니다..

 

 

 

	용적률	건폐율
공작부영(1710세대)	198%	14%
공작성일(750세대)	209%	21%

 

 

2. 입지 가치

 

1) 상권

공작마을은 범계역과 더불어 안양의 최대상권 중 하나인 평촌역 상권을 끼고 있으며 스타벅스, 대형마트, 각종 병원, 학원 등 생활편의시설 이용에 모자람이 없습니다.

  

2) 직주근접

공작마을은 법원·검찰청, 안양시청 등 관공서와 인접하고 있으며, 동쪽으로 많은 회사들이 입주한 평촌스마트스퀘어가 있습니다. 비록 판교처럼 IT대기업 등이 입주하여 있는 것은 아니지만 뷰웍스, 휴비츠 등 제법 이름을 알만한 기업들이 입주하여 있으며, 평일에는 많은 직장인들이 보입니다.

 

 

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3) 학군

부림초등학교는 성일·럭키아파트의 사실상 단지내 학교라 볼 수 있으며, 부영아파트 또한 육교 이용으로 사실상 차량통행과 무관한 초품아 아파트 단지라 할 수 있습니다. 또한 메가스터디 등 학원들이 다수 위치하여 있습니다.

메가스터디 등 학원                                                                                                        부림초등학교

 

다만, 부안중학교의 학업성취도는 평촌 학군(동안구) 평균에 미달하는 모습을 보이고 있어 아쉬움이 남습니다.

 

4) 교통호재

평촌에서 서울진입 시 인덕원사거리를 거치게 되는데요. 인덕원역은 향후 GTX-C, 월곶-판교선과 같은 큰 교통호재가 있으며, ‘인덕원도시개발사업’이 예정되어 있습니다. 아직까지 평촌은 강남출퇴근 직장인이 많은 만큼 강남접근성이 필수적이므로 인덕원과 가까이 위치한 공작마을이 이러한 메리트를 바탕으로 주목을 받을지 여부도 관심사입니다.

 

3. 정비사업에 대한 사견

 

사실 공작마을의 입지는 굳이 논할 필요는 없어 보입니다.. 신축공급이 계속되고 있는 안양시에서 공작마을과 인접한 ‘평촌더샵센트럴시티’는 여전히 실거래가격 1위를 수성하고 있는 단지입니다.

 

개인적으론 범계역과 인접한 ‘온천지구(아크로베스티뉴)’나 향후 월판선 개통과 인근의 정비사업이 활발한 뉴타운삼호 재건축(자이더퍼스니티)(자이더퍼스니티) 준공 시 연식 차이 등으로 이들 단지에 1위의 자리를 내줄 수 있다는 생각이 들지만 그럼에도 역세권 및 부족함 없는 상권, 직주근접 등 매우 우수한 입지를 갖추고 있는 것은 분명한 사실입니다.

 

그러나 이와 별개로 전술한 정비사업이 원활하게 추진될 수 있는지 여부는 다른 문제로 보입니다. 소형 평수 위주로 구성되어 있는 공작마을 아파트들은 종상향 없이는 사실상 재건축이 불가능해 보이며, 현재 강남권 소형아파트(일원동 까치마을, 수서 1·2단지) 수서 1·2단지)들도 공작마을보다 낮은 용적률에도 불구하고, 적은 대지지분으로 인해 사업성이 나오지 않아 리모델링을 추진한 바가 있습니다.

 

(물론 최근 ‘노후계획도시 특별법’, ‘수서택지지구 지구단위계획 용역’ 발주 등으로 종상향에 대한 기대가 커지면서 재건축으로 선회하고 있는 움직임이 나오고 있지만 이 또한 지켜봐야 알 일입니다..)

 

강남권에서도 쉽지 않은 대지지분 적은 소형평수 재건축을 평촌에서 시도하는 것은 사실상 어려워 보이며, 같은 1기신도시인 분당·일산만 보더라도 평균 대지지분이 큰 중대형 평수 위주로 구성된 단지들이 유력한 재건축 후보지로 주목받고 있는 점을 고려할 때 평촌도 유사한 단지가 재건축이 이루어지지 않을까 싶습니다.

 

참고로 평촌역 남쪽 초원 한양·세경·대림 등은 중소형 평수로 구성되어 공작마을보다 사정이 조금 나음에도 리모델링을 추진하여 안전진단통과 및 시공사 선정까지 진행되었습니다. 이를 볼 때 어느 정도 사업성에 대한 계산은 나와있다고 볼 수 있을 것입니다.

 

<부영아파트 리모델링 조감도>

4. 결론

개인적인 견해로는 사업 성공여부가 불투명한 재건축보다는 빠른 리모델링 사업 추진이 효율적일 것으로 생각됩니다. 이런 점에서 지난 ‘23.12.31 시공사 선정까지 마친 공작부영의 리모델링 사업 순항을 응원하며 글을 마칩니다. 감사합니다.

 

 

https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20231231/122845657/

현대엔지니어링-현대건설, 평촌 공작부영 리모델링 수주